Закон о банкротстве: что должны знать владельцы недвижимости
С 1 октября в Российской Федерации начинает функционировать закон о несостоятельности в части банкротства граждан. В соответствии с новому закону, хозяин недвижимости может лишиться собственного имущества, в случае если задолжает 500 тыс. руб. Что необходимо знать обладателям недвижимости с юридической точки зрения — в авторской колонке говорит юрист, начальник практики сопровождения банковских банкротств коллегии юристов «партнёры и юков» Светлана Тарнопольская
С1 октября 2015 года начинают действовать трансформации в закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (потом — Закон о банкротстве) в части положений о банкротстве граждан, в связи с чем многих тревожат вопросы о судьбе недвижимости, принадлежащего появлявшемуся в непростой денежной обстановке человеку: возможно ли лишиться единственной квартиры? стоит ли переписывать недвижимость на родственников? что будут делать банки с ипотечным имуществом? — и т. д. Ниже обо всем по порядку.
Инициатором банкротства может выступать как сам должник, так и его кредитор. В настоящей статье обращение отправится о банкротстве гражданина по инициативе кого-либо из его кредиторов. Прошение о признании гражданина банкротом возможно подано, в случае если размер долга образовывает не меньше 500 тыс. руб. и просрочка выполнения продолжается как минимум несколько месяцев.
По неспециализированному правилу, на момент подачи заявления о банкротстве гражданина на руках у кредитора должно быть вступившее в законную силу ответ суда о взыскании долга. Но Законом о банкротстве установлен достаточно широкий список требований, при которых заявить о несостоятельности гражданина кредитор может без для того чтобы решения. К ним, например, относятся: требования об уплате необходимых платежей; требования, основанные на совершенном нотариусом протесте векселя в неплатеже, неакцепте либо недатировании акцепта; требования, подтвержденные аккуратной надписью нотариуса; требования, основанные на документах, представленных кредитором и устанавливающих финансовые обязательства, каковые гражданином будут считаться, но не исполняются; требования, основанные на нотариально удостоверенных сделках; требования, основанные на кредитных контрактах с кредитными организациями; требования о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, не связанные с установлением отцовства, оспариванием отцовства (материнства) либо необходимостью привлечения вторых заинтересованных лиц.
Так что у банков имеется право обратиться с заявлением о банкротстве собственного должника по кредиту, минуя процедуру судебного взыскания долга.
направляться сходу заявить, что принятие к производству суда заявления о банкротстве гражданина не свидетельствует стопроцентное и немедленное обращение взыскания на принадлежащее ему имущество.
Законом предусмотрено три варианта развития событий по окончании возбуждения дела о банкротстве (в случае если заявление обосновано и нет оснований для прекращения делопроизводства о банкротстве): реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение.
Первая процедура направлена на восстановление платежной способности должника и не предусматривает обращения взыскания на имущество, за исключением залогового. Третья предусмотрена Законом на случай, в случае если должнику удастся урегулировать спор с кредиторами мирным методом — к примеру, договорившись о погашении долгов с определенным дисконтом либо в рассрочку, тут до реализации имущества должника кроме этого дело не доходит. И лишь процедура реализации имущества предполагает продажу всего принадлежащего должнику имущества, в случае если шансы восстановления его платежной способности отсутствуют.
При признании поданного заявления о банкротстве гражданина обоснованным суд открывает процедуру реструктуризации (за исключением того случая, в то время, когда уже на начальной стадии очевидна невозможность погасить долги без реализации имущества). В рамках данной процедуры составляется замысел, предусматривающий собственного рода рассрочку уплаты долгов максимум на три года, и приостанавливается начисление штрафных санкций по обязательствам (за некоторыми исключениями).
При наличии у гражданина стабильного источника дохода (к примеру, постоянной работы по трудовому контракту), за счет которого возможно неспешно погасить долги, реализация имущества гражданина в замысел реструктуризации не включается. Но наряду с этим во время реструктуризации долгов ограничивается возможность гражданина по совершению сделок с имуществом: для приобретения либо отчуждения недвижимости гражданину потребуется письменное согласие утверждаемого судом денежного управляющего.
В п. 3 ст. 213.14 Закона о банкротстве указано, что «в отношении кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, замысел реструктуризации долгов гражданина обязан предусматривать преимущественное удовлетворение их требований за счет выручки от реализации предмета залога». Другими словами заложенную квартиру введение процедуры реструктуризации от продажи не спасет.
Избежать реализации предмета залога в данной ситуации возможно лишь с согласия залогодержателя.
В случае если в процедуре реструктуризации (либо ранее) делается очевидной невозможность погашения долгов, суд выносит ответ о признании гражданина банкротом и вводит процедуру реализации его имущества. Наряду с этим гражданин делается всецело денежно недееспособным — все сделки по продаже его имущества совершает денежный управляющий.
В конкурсную массу включается все имущество должника, за исключением единственного жилья, и земельного надела, на котором расположено это жилье. Но в случае если единственное жилье является предметом ипотеки, это исключение не работает.
Другими словами в случае если гражданин получил кредит в банке на приобретение квартиры (ипотека в силу закона), но в будущем не смог гасить задолженность, такая квартира будет реализована на торгах независимо от того, есть ли она единственным жильем для членов и должника его семьи, зарегистрированы ли в том месте несовершеннолетние дети и т. д. Наряду с этим начальную цену, условия и порядок проведения торгов по продаже залоговой недвижимости определяет залогодержатель (банк).
Продажа имущества по Закону о банкротстве осуществляется на открытых торгах в форме аукциона. В случае если на первых торгах клиент не находится, проводятся повторные торги с дисконтом от начальной цены. Если и повторные торги будут считаться несостоявшимися, недвижимость будет реализована при помощи публичного предложения.
Переписывать недвижимость на родственников не следует, потому, что такие сделки, идеальные за один год, а в некоторых случаях и за три года до принятия судом заявления о банкротстве гражданина, смогут быть обьявлены нелегетимными в рамках дела о банкротстве.
Так, лучшим вариантом при возбуждения в отношении гражданина дела о банкротстве, разрешающим избежать реализации не являющейся предметом залога недвижимости, будет занятие активной позиции, включая направление и разработку денежному управляющему замысла реструктуризации, и поиск дополнительных источников дохода. Заложенную же недвижимость от реализации спасти будет фактически нереально.
Светлана Тарнопольская специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Светлана Тарнопольская «партнёры и юков» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Риски для клиентов недвижимости: закон о банкротстве физ.лиц
