Запасной аэродром: как взять ипотеку за границей
Низкие ставки, сложности с оформлением и валютные риски — РБК взвесил за и против кредита на приобретение жилья за рубежом
Фото: JOE RAEDLE / GETTY IMAGES NORTH AMERICA / AFP
«Что возможно приобрести в Европе по цене двухкомнатной квартиры в Москве?» — когда не обсуждали тему дорогой столичной недвижимости в годы больших стоимости одного бареля нефти. С началом кризиса шансов обменять столичную недвижимость на что-то приличное за рубежом стало намного меньше. Цена жилья в столице, согласно данным irn, упала за год, с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года, с $4750 до $2750, либо на 42%. Это следствие девальвации рубля.
Так что тем, кто все же не оставляет мечтаний переехать, сейчас никак не обойтись без заемных средств. Как сложно взять их сейчас, узнали журналисты РБК.
До последнего времени приобретение заграничного жилья в долг была достаточно популярна среди состоятельных россиян. По словам начальника отдела по зарубежной недвижимости Knight Frank Марины Кузьминой, в 2014 году часть ипотечных сделок в общем количестве приобретений зарубежной недвижимости соотечественниками составляла 50%.
За прошедшие восемь месяцев 2015 года в компании не было заключено ни одной сделки с привлечением кредита: девальвация русском валюты сделала приобретение в долг недвижимости за рубежом дорогостоящим и страшным занятием. Любое новое ослабление рубля приведет к росту затрат.
Помимо этого, клиенту нужно будет обеспечивать не только валютный кредит, но и платить за содержание недвижимости — кроме этого в валюте, напоминает представитель специализирующегося на зарубежной недвижимости сайта prian.ru Филипп Березин. Он утвержает, что многим обладателям домов в Болгарии, каковые брали кредит пара лет назад, на данный момент приходится реализовывать жилье: финансировать обе статьи затрат они не в состоянии. Данный вариант подойдет тем, у кого доход в валюте, либо тем, у кого он просто довольно большой.
Кроме того с учетом слабого курса рубля ипотека за рубежом возможно удачнее займа на родине. Ставки по ипотекам в десяти государствах, где россияне значительно чаще берут недвижимость (эти Knight Frank за сентябрь 2015 года), намного ниже российских. Средняя ставка по выданным в Российской Федерации в июле ипотечным жилищным кредитам, согласно данным АИЖК, составила 13,4%. «Для сравнения, в Англии ипотечная ставка колеблется от 2% до 4,5% годовых, в Швейцарии — от 1,5% до 3,5%, в Австрии — от 3,1% до 3,5%», — говорит основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.
Предположим, что для приобретения жилья вам не достаточно 3 миллионов рублей. (это приблизительно €39 500 по курсу ЦБ на 15 сентября). Если вы удовлетворяете всем требованиям к начальному взносу, то кредит в русском ЮниКредит банке (десять лет, ставка 16,25%) свидетельствует ежемесячный платеж в 50,7 тыс. руб.
Такой же кредит в итальянском UniCredit bank с тем же сроком и по ставке 2% годовых будет соответствовать ежемесячному платежу в €363, либо 27,6 тыс. руб. В первом случае переплата по кредиту составит сумму, сопоставимую со ценой самого кредита (3,1 миллионов рублей.), во втором — €4,4 тыс. (312 тыс. 252 руб. по курсу ЦБ на 15 сентября — на порядок меньше).
Условия и документы
Хороший вариант для приобретения жилья за рубежом — кредит в местном банке, говорит управляющий партнер интернационального агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова. Во всех десяти государствах, где россияне охотнее всего берут недвижимость, банки выдают ипотечные кредиты гражданам России. «Их часть в числе всех ипотечных заемщиков-чужестранцев образовывает 1%», — сказала РБК пресс-служба испанского Caixabank. Россияне входят в тройку самых активных клиентов-чужестранцев, пояснила пресс-служба турецкого Garanti Bank.
В большинстве случаев кредит возможно взять в местной валюте. Кое-какие банки разрешают выбрать различные варианты. В Garanti Bank россияне смогут забрать кредит в четырех валютах: евро, долларах, турецкой лире и английском фунте.
В большинстве государств условия кредита для нерезидентов фактически не отличаются от условий для местных граждан.
Испанский банк Sabadell дает ипотеку нерезидентам по ставке от 4,85% (первый год) до 4,1% (последующие) на срок до 40 лет. жизни и Страхование жилья разрешает опустить ставку на 0,2 и 0,4 п.п. соответственно. На Кипре ипотеку чужестранцам дают под 3–5% годовых, начальный взнос образовывает около 50%. Но имеется и исключения.
К примеру, в Англии начальный взнос для нерезидентов страны будет выше, чем у граждан Англии.
Пакет нужных документов во всех банках, в большинстве случаев, обычный. «Основное условие — подтвердить нужный уровень дохода в Российской Федерации. Практически все банки требуют справку с места работы о размере дохода за последние один либо два года (2-НДФЛ), налоговую декларацию о доходах за тот же период, и выписки с банковских квитанций потенциального заемщика», — говорит Индриксонс из Indriksons.ru.
Наряду с этим принципиально важно доказать, что у потенциального заемщика нет долгов на родине. Исходя из этого довольно часто банки требуют справку из бюро кредитных историй, и справку из Федслужбы судебных приставов. Во Франции обратившегося за ипотекой россиянина кроме этого попросят дать выписку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Помимо этого, все банки, не считая английских, чешских и швейцарских, просят предъявить пилотный контракт купли-продажи с автографами всех сторон: клиента, нотариуса и продавца.
Для получения кредита в Испании, Италии и Турции потребуется номер плательщика налогов. Испанский NIE — налоговый номер чужестранца — возможно запросить через русского консульство. В других государствах нужно будет обращаться в местные госорганы напрямую.
Ограничения
Кое-какие государства вводят ограничения для нерезидентов. К примеру, в Италии условия получения ипотеки смогут варьироваться в зависимости от региона страны. «Мы можем обеспечивать клиентам получение до 50% от цены объекта на Комо, Гарда и Маджоре, а также в регионе Абруццо. А вот в Тоскане и Лигурии ипотеку гражданам РФ дают нехотя», — говорит Нина Волкова из интернационального агентства недвижимости NV-company.
Подобная обстановка в Испании: в востребованной россиянами Барселоне ипотеку взять все сложнее, а на Коста и Коста Бланка дель Соль неприятностей не появляется.
В Швейцарии нерезиденты смогут стать собственниками недвижимости не во всех кантонах, говорит партнер компании Henley&Partners Питер Крумменахер. К примеру, на берегу Женевского озера клиент без ВНЖ купить недвижимость не имеет возможности. В Цюрихе, Женеве, Люцерне, и Берне — также.
Помимо этого, в случае если чужестранец не есть резидентом Швейцарии, то для оформления приобретения потребуется особое разрешение, которое на практике выдается очень редко, сказал Крумменахер.
С введением санкций против России взять ипотеку стало сложнее, говорит глава департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Виктория Комарницкая. По словам Крумменахера, с 2014 года кое-какие большие банки Англии по большому счету прекратили выдавать ипотеку кроме того чужестранцам, живущим на территории Британии более полугода. «Число отказов вправду увеличилось», — соглашается Березин из Prian.ru. К этому стоит готовься .
Анастасия Стогней, РБК
Ипотека в Германии для россиян и не только
