Здесь заключаются сделки: недвижимость развивающихся рынков
Учитывая то, что экономика США и Западной Европы находятся в кризисе, а спрос на объекты недвижимости в том месте понижается, нет ничего необычного, что инвесторы начинают все больше интересоваться как раз развивающимися рынками.
«Обращайте внимание на государства с высоким приростом среднего класса – к примеру Китай либо Бразилию. Занимайтесь по большей части жилой и коммерческой недвижимостью. Ориентируйтесь на долговременную возможность.
И не пробуйте что-либо предпринимать без помощи местного партнера».
Такое вывод высказывали большая часть девелоперов, инвесторов, управленцев и финансистов, выступавших на форуме, посвященном развивающимся рынкам, проводившемся в Вартонской школе в Соединенных Штатах.
В Соединенных Штатах количества нового строительства находятся на невиданно низком уровне – в декабре они сократились на 2,7%, информирует Bloomberg. А по окончании того, как «лопнул пузырь недвижимости», котировки акций строительных компаний упали на 76%. В первых числах Января исследовательская компания Reis сообщила о том, что уровень незанятых площадей в больших универмагах США достиг десятилетнего максимума и, вероятнее, увеличится в связи с тем, что все больше магазинов закрываются по обстоятельству банкротства, позванного понижением уровня продаж.
"Наверное," непреклонный высокий уровень и потребительский спрос доходности быстрорастущих рынков Бразилии, России, Индии и Китая (Бразилии, России, Китая и Индии) кроме этого поставлен под вопрос. Не обращая внимания на то что участники форума отмечали преимущества отдельных рынков, они сходились во мнении, что догадка «разделения», теория о том, что развивающиеся рынки смогут продолжать расти независимо от состояния экономики США, была неактуальной. В частности, один из докладчиков объявил, что текущую обстановку адекватнее всего будет обрисовать словом «ускоренное слияние».
Игнатиус Читхелен, управляющий партнер нью-йоркской инвестиционной компании Banyan Tree Capital, сказал о том, что во время 2003–2007 годов сводный индекс международного рейтингового агентства Standard & Poor’s вырос на 80%. За тот же период сводный индекс развивающихся рынков MSCI Emerging Markets увеличился приблизительно на 400%. «Сейчас на рынке США зафиксирован 50%-ный спад, а на развивающихся рынках он образовывает 60–70%. О каком разделении может идти обращение?
В случае если сказать упрощенно, то, в то время, когда на рынке США отмечается рост, намного больший рост регистрируют и на развивающихся рынках; такая же зависимость отмечается и при падения индекса», – говорит господин Читхелен.
Он отметил кроме этого, что сама классификация БРИК была введена в оборот только для маркетинговой систематизации. «Нельзя рассматривать эти рынки как что-то единое. Любой из них стоит оценивать исходя из личных показателей», –отмечает Игнатиус Читхелен. К примеру, Китай в контексте БРИКа в полной мере обособлен и рассматривается как «кошелек мира», говорит он, ссылаясь на $4 трлн в казне страны, активное сальдо торгового баланса, растущий госбюджет, свойство управления страны к грамотному распределению ресурсов и развивающуюся инфраструктуру. «Сейчас Китай находится в самоё выигрышном положении», – додаёт господин Читхелен.
Твёрдая посадка Поднебесной
Текущая обстановка в Китае, чья экономика демонстрирует самые высокую скорость роста в мире, есть наглядным примером того, что может ожидать развивающиеся рынки.
В стране отмечается резкий спад количеств экспорта, а количество людей, выгнанных с работы с производства по сокращению, не так долго осталось ждать достигнет четырех миллионов. Эти тенденции являются подтверждением зависимости развивающихся рынков от экономики США.
В середине января интернациональное рейтинговое агентство Fitch Ratings заявило о том, что в 2009 году китайскую экономику может ожидать «твёрдая посадка». Согласно расчетам агентства, экономический подьем страны в наступившем году составит 6% (годовой рост ниже 8% в Китае официально считается спадом).
Экономическая нестабильность без шуток затронула сектор жилья. В этом сегменте рынка остро чувствуется недочёт доверия клиента. В соответствии с газете China Daily от 16 января, цены на жилье не так долго осталось ждать испытают «давление в сторону понижения», связанное с тем, что потенциальные клиенты отложат замыслы по приобретению недвижимости в стране до лучших времен.
Тем временем китайское правительство попросило девелоперов опустить цены – с целью стимулирования рынка, а большие девелоперы начали уменьшать площадь новых проектов (кое-какие на 30–40%), чтобы обезопасить себя от уменьшения количества продаж.
Но, не обращая внимания на текущие неурядицы, у Китая имеется несомненный козырь: население страны насчитывает 1,4 миллиарда человек, что в долговременной возможности обеспечит стабильный спрос на дешёвую жилую и коммерческую недвижимость. «С ростом населения, непременно, будет расти и ВВП», – говорит Филипп Минтц, председатель совета директоров гонконгского отделения компании Warburg Pincus Asia. Долговременные инвестиции при успешном выборе объекта будут подвержены влиянию экономических тенденций, а не текущей ситуации на том либо другом рынке.
Компания Warburg Pincus сравнительно не так давно организовала фонд, бюджет которого образовывает $1,5 млрд, 75% из них предназначается Азии. Из выделяемых Азии средств 60% будут положены в Китай, где Warburg Pincus уже инвестировала в существующие активы. Компания кроме этого начала вести бизнес в Поднебесной с нуля. «Подобное нереально было бы сделать в Соединенных Штатах, поскольку это не быстрорастущий рынок», – говорит господин Митц.
Сэм Зелл, глава частных инвестиционных компаний Equity Group Investments и Equity International, что был одним из основных докладчиков форума, согласился с заявлением Филиппа Митца, и сделал выбор в пользу инвестирования в развивающиеся рынки. В то время, когда его задали вопрос, чем обусловлен такое ответ, он ответил, что «дело в спросе».
По словам г-на Зелла, в то время, когда мир начнет оправляться от глобального экономического кризиса, население развивающихся государств будет тревожиться об удовлетворении собственных первичных потребностей, а также в жилье. И не обращая внимания на то что скорость увеличения развивающихся рынков заметно снизились, со 100% до 60%, все же это 60%, а не ноль», – говорит Сэм Зелл.
Бразилия – приоритетное направление
Кроме возведения проектов дешёвого жилья в Мексике и Каире компания Equity International занимается постройкой в Бразилии, инвестиционный климат в которой господин Зелл именует благоприятными. Как и в Мексике, в Бразилии денежные университеты предоставляют ипотечные кредиты людям с низким доходом, в следствии чего состояние рынка фактически не воздействует на доступность финансирования.
Кроме этого у страны, по словам г-на Зелла, «неограниченные природные ресурсы» и, в отличие от Мексики, в Бразилии большое количество гениальных управленцев, каковые смогут обеспечить зарубежным инвесторам получение важной прибыли. С позиций торговли Сэм Зелл отмечает, что уровень продаж в бразильских гипермаркетах, которыми владел его компаниям, вырос на 12% за последний год, что очень сильно контрастирует с показателями, отмечаемыми в Соединенных Штатах. «В случае если оценивать совокупность всех факторов, то я не пологаю, что где-либо в мире существует более приятный инвестиционный климат, чем в Бразилии», – заявляет господин Зелл.
По данным Тома Шапиро, основателя и директора GoldenTree InSite Partners, нью-йоркской компании, занимающейся инвестициями в недвижимость, в Бразилии нет таковой тяжелой ситуации, как на рынках других государств. Спрос тут высок, и в отличие от рынков, подверженных необузданной спекуляции, в Бразилии не отмечается чрезмерной застройки. Господин Шапиро говорит, что, в большинстве случаев, 40–50% квартир в кондоминиумах его компании распродаются через 14 дней по окончании окончания строительства.
Сравнительно не так давно GoldenTree реализовала около 70% офисных помещений собственного нового проекта в Сан-Пауло всего за десять дней.
В Бразилии при покупке недвижимости нужно сходу заплатить 15% от цены объекта и каждый месяц выплачивать по 1% от суммы главного долга. В случае если экономический кризис усугубится, то рост рынка может замедлиться – по причине того, что домовладельцы среднего класса прекратят приобретать ипотечные кредиты.
Россия и Индия – нужно поразмыслить
Индия, страна с более чем высоким уровнем и миллиардным населением прироста среднего класса, есть очень привлекательной с позиций инвестиций, но Сэм Зелл и другие участники форума отметили кое-какие недочёты – среди них были названы бюрократические проволочки и коррупция, очень сильно мешающие развивать бизнес. «Индийская бюрократия – это что-то немыслимое! Мы семь раз пробовали начать в том месте дело, но у нас так ничего и не вышло», – говорит господин Зелл.
Он утвержает, что сейчас инвестиционный потенциал Индии оценить нереально. К тому же неясно, что может привнести на местный рынок зарубежный девелопер.
Все участники форума сошлись во мнении, что независимо от того, о какой стране идет обращение, очень принципиально важно сотрудничать с местным партнером и иметь в распоряжении местный персонал. Особенно в других государствах и Индии, где не хватает развитая инфраструктура затрудняет доступ зарубежных граждан на строительные площадки.
В аналогичных случаях все же нужно попытаться посетить место возведения проекта, чтобы убедиться в том, что все идет в соответствии со строительным замыслом. «В Индии легко нужно контролировать все лично», – говорит Ричард Джонсон, председатель совета директоров инвестиционного фонда банка Standard Chartered, Istithmar Real Estate Fund в Сингапуре. – Вы легко обязаны заметить то, что они выстроили! Поверьте, мне случалось посещать в апартаментах, где, например, отсутствовала лестница, ведущая к входной двери».
Инвестиционная привлекательность России, благодаря громадным запасам нефти и быстро богатеющему населению, кроме этого была оценена по преимуществу. Марк Вейсс, председатель совета директоров JER Investors Trust, специальной денежной компании, которая формирует и получает структурированные денежные продукты, имеющие отношение к коммерческой недвижимости, подчернул, что темпы развития рынка недвижимости в стране еще существенно отстают от темпов прироста среднего класса.
Он утвержает, что в один раз он был в большом гипермаркете на окраине Москвы, в котором было примерно сто касс, и у каждой стояла очередь в десять человек. Учитывая вышесказанное, возможно поразмыслить, что у России – громадный потенциал для развития розничной торговли. Но, по словам г-на Вейсса, в стране существует значительная неприятность финансирования. «Мы занимаемся девелоперскими проектами и, казалось бы, первое, что имеет суть делать, это – кредитовать строительство но в Российской Федерации кредитов не выдают».
Сэм Зелл утверждает, что именно очень сильно распространенная коррупция останавливает инвесторов от больших вложений в Россию. Многих участников форума кроме этого так же, как и прежде тревожат рейдерские захваты, каковые до тех пор пока еще происходят в стране. «Одно дело – жертвовать ростом для главенства закона, и совсем второе – для клептомании», – говорит господин Зелл.
Характерные неприятности
Важнейшими проблемами на развивающихся рынках, согласно точки зрения участников форума, являются отсутствие и коррупция информационною открытости компаний (прозрачности).
Вторым негативным событием был назван бюрократизм. Вьетнам, например, уже давно завлекает взоры интернациональных инвесторов, но при замечательном потенциале роста, «страна попросту изувечена канцелярщиной», как сообщил Эйал Офер, глава монакского холдинга Ofer Global Holdings.
Для Сэма Зелла основное в бизнесе – достигнуть большого масштаба ведения дел. Африка, за пределами Египта и ЮАР, владеет красивым потенциалом, но «в том месте не развита инфраструктура и нет квалифицированных кадров Дистанцированность от объекта строительства – губительна для бизнеса и, направляться того дабы удачно руководить делами] Вам нужно иметь проверенный штат сотрудников в стране, где ведутся работы».
И, не обращая внимания на то, что кое-какие неосвоенные рынки кажутся очень привлекательными, сейчас инвесторам имеется чем заняться на более открытых рынках, поддерживающих девелоперскую активность, таких как Бразилия и Китай. «Кто начнёт отдавать собственные деньги тому, кто этого не желает?», – задаёт вопросы господин Зелл. – Я не вижу обстоятельств тратить свои силы и инвестировать собственные средства в рынок, что не приносит больших доходов.
Источник: портал Вортонского университета Пенсильвании
Перевод: Николай Стрельников
Схема: как искать недвижимость в Соединенных Штатах существенно дешевле рынка!
