Арабские эмираты не боятся кризиса
Объединенные арабские эмираты (ОАЭ) остаются одним из самый интенсивно развивающихся регионов по масштабу и количеству девелоперских проектов. По окончании Burj Dubai – самого большого небоскреба в мире, что строится , и километровой башни Nakheel Tower, арабы оповестили ещё об одном мегапроекте – многофункциональном комплексе Jumeirah Gardens, что задуман как «город в городе».
На фоне разрастающегося глобального экономического кризиса и падения цен на недвижимость во многих государствах инвестиции в подобное постройку смогут показаться, на первый взгляд, необоснованными. Но, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», кроме того при нехорошем сценарии (понижении стоимостей) недвижимость в Дубаи так же, как и прежде останется одним из самые привлекательных инвестиционных инструментов.
Проект Jumeirah Gardens будет включать деловые и жилые строения, развлекательные заведения и другое. В общем, все главные элементы хорошего многофункционального проекта, призванные снять инвестиционные риски и обеспечить синергетический эффект в применении комплекса. Все это дополняется водным каналом, что обязан протекать по центру Jumeirah Gardens.
Цена нового проекта будет составлять порядка $95 млрд. Завершить строительство предполагается за 12 лет.
Все это великолепие смотрелось бы в полной мере конечно 2-3 года назад. Но в условиях глобального экономического кризиса таковой энтузиазм шейхов Персидского залива выглядит неожиданным и уникальным. Вправду – в наши дни наибольшие девелоперы, а также в Российской Федерации, склонны отказываться от ранее заявленных проектов, а уж о презентациях новых строек ценой под $100 млрд к тому же при наличии вторых, параллельно реализуемых мегапроектов и речи быть не имеет возможности.
В чем обстоятельство таковой уверенности арабов в завтрашнем дне?
Серьёзным моментом, повышающим перспективность девелоперских проектов в ОАЭ, есть декларируемая арабами отдаленность финучреждений Эмиратов от бурь американского кризиса. Сравнительно не так давно Центробанк (ЦБ) ОАЭ выступил с официальным заявлением, в котором говорится, что банки ОАЭ никак не взаимодействовали и не были связаны какими-либо операциями с обанкротившимся банком Lehman Brothers. Управление ЦБ ОАЭ посчитало нужным заверить, что последствия больших банкротств в Соединенных Штатах никак не коснутся банков ОАЭ.
Нужно подчернуть, что в этих словах имеется изрядная часть лукавства. Заявляя об безотносительной стабильности собственной финансовой системы, ЦБ ОАЭ наряду с этим собирается положить, согласно данным Global Property, приблизительно $13,6 млрд в личный строительный рынок, додавая, что при необходимости готов положить еще. Наряду с этим данное вливание есть вынужденным, а не необязательным.
Оно нужно, дабы снизить выросшие проценты по межбанковским кредитам и сохранить скорость увеличения на рынке недвижимости Эмиратов. Другими словами, экономика ОАЭ, как и ожидалось, совсем не застрахована от мировых бурь. Однако, вряд ли кризис сам по себе станет фатальным для ОАЭ.
Эмираты имеют достаточно денежных резервов для поддержания строительной отрасли. Так, лишь золотовалютные запасы ОАЭ на начало года составляли $31млрд.
Второй момент, на котором основывается уверенность арабов в будущем, – это вера арабов в предстоящее подорожание нефти. Так, к примеру, генеральный директор филиала дубайской девелоперской компании Emaar в Саудовской Аравии Фахд аль-Рашид заявил, что именно нефтяная конъюнктура снабжает предстоящий рост цен на недвижимость в Саудовской Аравии. Разумеется, что он высказывал позицию девелоперов в целом по региону.
Как обоснованны эти надежды на дорогую нефть?
В связи с разрастающимся мировым кризисом и как следствие понижением спроса на углеводороды, нефть будет дешеветь как минимум в течение следующего года. Классическая политика ОПЕК – уменьшать добычу для роста цены, вряд ли сыграет громадную роль в этом случае. Слабая экономика многих государств просто не сможет обеспечить спрос, соответствующий нынешним большим стоимостям на нефть.
В итоге, снижение темпов добычи уже вряд ли будет оказывать влияние на ценообразование на углеводороды. Помимо этого, понижению стоимости одного бареля нефти может поспособствовать давление государств-потребителей. В частности, возможность для того чтобы сценария подтверждается словами президента ОПЕК Шакиба Хелила, что уже объявил, что стоимость бареля нефти будут падать и дальше.
Что же ожидает эмиратскую недвижимость, в случае если нефть будет дешеветь и дальше? Непременно, рост цен на недвижимость закончится. Согласно расчетам Colliers International, цены на недвижимость в Дубаи не будут расти как минимум до 2010 года. Притом, что к этому сроку в эмирате будет возведено порядка 140 тыс. новых домов, 40% которых относятся к сегменту элитного жилья.
Директор местного отделения Colliers Ян Альберт признает, что спрос на новое жилье не падает, но стоимость повышаеться уже весьма медлительно.
Но за стагнацией понижения цен на недвижимость в Дубаи ожидать не следует. Экономика ОАЭ за последние годы заметно диверсифицировалась – упор делается не только на добычу нефти, но и на банковскую сферу, туризм и недвижимость. Денежный центр в Дубаи, основанный 4 года назад, ориентирован на южноазиатский регион с населением более 1,5 млрд человек. Инвестиционные фонды ОАЭ относятся к числу самые мощных.
Так, спрос на недвижимость в Дубаи может сохраниться на прошлом уровне за счет внутренних ресурсов. Тем более что инвестиции в дубайскую недвижимость в основном местные.
Помимо этого, согласно данным Barclays Wealth и Economist Intelligence Unit (EIU), в случае если еще сравнительно не так давно фаворитами по количеству инвестиций были европейский и рынки американских, то сейчас направление перемещения инвестиций сменилось в пользу государств Азии, Северной Африки и Ближнего Востока. Более того, в развитых государствах отмечена тенденция отказа от инвестиций в недвижимость, о чем заявили в среднем 17% опрощеных из высокоразвитых государств.
Наряду с этим инвесторы в государствах с традиционно высокоразвитой экономикой не особенно настроены вкладывать в высокорискованные проекты, к каким они в большинстве случаев относят все высокодоходные инструменты. Так, рисковать готовы по 29% опрошенных инвесторов из Великобритании и инвесторов и 27% Испании из Италии. Наконец, в развитых государствах нет особенной приверженности к инвестициям в недвижимость.
Всего 37% инвесторов из 30 развитых государствах готовы финансировать сектор недвижимости, несмотря на значительное падение цен на рынке.
В развивающихся государствах картина обратная. В государствах Восточной Европы и Азии приблизительно 48% инвесторов готовы инвестировать в недвижимость, несмотря на значительное резкое снижение цен. 43% богатых инвесторов из самих ОАЭ, 41% из Китая и 40% из Индии предпочитают увеличивать в собственных инвестиционных сумках долю рисковых активов.
Как раз к ним западноевроейские инвесторы традиционно относят недвижимость ОАЭ из-за ее высокой доходности. Но кроме того в случае если средств инвесторов из развивающихся государств не хватит для удержания спроса на недвижимость в ОАЭ на сегодняшнем уровне, накопленного запаса нефтедолларов в экономике Эмиратов достаточно для предстоящей реализации проектов.
Помимо этого, кроме того при понижении стоимость бареля нефти серьёзным причиной остаются огромные запасы «нефти» в ОАЭ (третье место в мире по запасам) и простота его добычи. Регион всегда пополняется недорогой рабочей силой из Индии. Это есть одним из факторов, уменьшающих себестоимость строительства.
В следствии, кроме того при понижении цен на недвижимость Дубаи доходность инвестиций в жилье этого региона может сохранится на сегодняшнем уровне, что, конечно, есть привлекательным для потенциальных инвесторов.
Наряду с этим, имея в виду вероятные трудности, управление ОАЭ старается обеспечить успешное будущее собственных проектов в сфере недвижимости, ставших уже необычной визиткой Эмиратов. Для этого предпринимаются конкретные шаги по усилению надежности, предсказуемости девелоперского бизнеса.
В частности, дубайские проекты будут слиты в неспециализированную городскую структуру называющиеся Dubai Urban Development Framework, главной задачей которой станет планирование предстоящего развития и управление организацией Дубаи. Напомним, что еще сравнительно не так давно рынок недвижимости в Дубаи был более хаотичным и непредсказуемым. И эти упрочнения не остаются без внимания интернациональных инвесторов.
Так, согласно данным инвестиционного банк EFG-Hermes, на рынке недвижимости Дубаи быстро растет число клиентов, волатильность цен на фоне кризиса минимальна в отличие от других государств, а регулирующие органы трудятся более как следует.
К хорошим факторам работы регулирующих органов банк относит принятие нового закона об ипотеке, защищающего интересы, как клиентов, так и продавцов недвижимости. Сейчас каждые ипотечные договора сперва должны быть зарегистрированы в земельном департаменте эмирата. В договорах должны быть строго выяснены размеры ссуды, четкие сроки ее выплаты и заявленная цена имущества, с которым связана эта ссуда.
Помимо этого, для зарубежных клиентов отменили налог на недвижимость, НДС, налог с продаж и налог на прибыль частных и предприятий лиц. Кроме этого им предлагают брать недвижимость за счет беспроцентной рассрочки на целый период строительства. Одновременно с этим, чужестранцам дано перепродавать квартиры уже по окончании оплаты всего 20% от полной цены жилья. Наконец, любому зарубежному клиенту жилья в ОАЭ предоставляют резидентскую визу для проживания в ОАЭ на всех участников семьи.
В итоге, жилая недвижимость раскупается весьма скоро, обычно – уже на начальном этапе строительства. Все это говорит о увеличении предсказуемости рынка недвижимости Дубаи в целом, и возможности его развития возможно оценить как хорошие.
Так,согласно точки зрения аналитического центра www.irn.ru, в условиях глобального кризиса ОАЭ может стать одним из островков относительной экономической стабильности. Само собой разумеется, при нехорошем сценарии развития событий – в случае если случится обоюдное наложение «дорогих кредитов» и резкого уменьшения нефтяной выручки – кое-какие проекты будут отложены либо реализованы частично, но коллапса девелоперской отрасли Дубаи в отличие от России все же удастся избежать Дело в том, что недвижимость в Дубаи, не обращая внимания на то, что она значительно по качеству выше российской, а обычно и европейской, дешевле их всех.
Так, средняя цена 1 кв. м жилья в Дубаи образовывает в элитном сегменте $5,4 тыс. По сути, недвижимость Дубаи до тех пор пока еще недооценена, а занчит предлога для коррекции стоимостей вниз нет. Рост стоимостей может остановиться из-за сокращения притока средств из Западной Европы, но падение вряд ли стоит ожидать.
IRN.RU
Вот из-за чего АРАБЫ живут ЛУЧШЕ РОССИЯН!
