Денис соколов: «рынок недвижимости меняет привычные парадигмы»
О том, из-за чего глобальные игроки стали меньше инвестировать в русского недвижимость, поведал начальник отдела изучений столичного офиса брокерской компании Cushman & Wakefield Денис Соколов на интернациональной выставке MIPIM-2016
— MIPIM — наибольшее деловое мероприятие в мире глобальной недвижимости. Каковы настроения инвесторов в 2016 году?
— В 2016 году мне показалось, что мы [Россия] всецело оторвались от мирового контекста.
— Что вы имеете в виду?
— Мы ушли в собственный плавание. Мы обсуждаем кризис: то ли имеется он, то ли его нет на русском рынке недвижимости. А вот, к примеру, восточно-европейская повестка дня совсем вторая: «Рынок недвижимости на данный момент начинается прекрасно, но как избежать рецессии через десятилетие?»
— Какие конкретно тенденции в инвестировании в недвижимость вы отметили?
— Я был на мероприятии Urban Land Institute, они показывают, что изменяется вся концепция инвестирования. Другими словами инвестиции в прайм-объекты не так долго осталось ждать станут уделом шейхов , в то время, когда возможно солидные деньги закопать с усилиями и минимальными затратами, а позже стричь маленькие купоны с этого. Это нельзя назвать smart-money.
Новая тенденция в том, что инвесторам сейчас нужно быть управляющими. И оперативно руководить, к примеру, не офисом, где большое количество ума не нужно — сдавай в аренду, а сетью студенческих общаг либо медицинским кластером, к примеру. А это требует энергии, знаний и технологий, вот это — то, что делается самоё актуальным для инвесторов в недвижимость.
— Что вы имеете в виду, говоря про рецессию через десятилетие?
— Это не мировая рецессия, а локальная. У каждой страны имеется собственный цикл развития. В случае если заговорили про Восточную Европу Перед Польшей, например, стоит неприятность, что делать с ростом ВВП на 3,5% в год. Это в принципе весьма хорошо, но они знают, что их личные ресурсы обеспечат им развитие лет на семь-восемь, ну, возможно, на десять.
И если они не будут на данный момент поменять экономику, среди них и рынок недвижимости, концептуально, то через десятилетие страну ожидает испанский сценарий. Это неизбежно. И это та неприятность, над которой они на данный момент думают.
У нас в Российской Федерации вторая обстановка. Мы на данный момент, в принципе, не можем воздействовать кроме того на то, что будет в 2017 году.
— А более глобальные рынки недвижимости, чем Польша, смогут потянуть вниз другие рынки?
— С моей точки зрения, всемирный рынок недвижимости на данный момент будет в состоянии disruption — смены привычных парадигм. Все это связано с уберизацией (от заглавия компании Uber и одноименного приложения для поиска, оплаты и вызова такси либо частных водителей) — переходом на новые разработки, каковые смешивают все карты.
До последнего времени для мирового рынка недвижимости было принято следующее разделение. Европа, Америка — это стабильные рынки с низкой доходностью. Развивающиеся рынки, к примеру страны БРИКС, постоянно показывали более высокую доходность, но с повышенными рисками.
А так именуемые пограничные рынки — Иран, Африка и т. д., — в большинстве случаев, демонстрировали неясно какую доходность и с огромными рисками.
на данный момент получается, что рынки недвижимости государств БРИКС и других развивающихся рынков имеют доходность как в Европе, а риски втрое выше. И это разламывает целый менталитет инвесторов, всю совокупность глобальных инвестиций в недвижимость.
Раньше было: в случае если желаешь инвестировать безопасно — в Европу, в случае если желаешь громадных доходов — в развивающиеся рынки, в случае если у тебя какие-то геополитические мысли — в Африку. на данный момент развивающиеся рынки по большому счету «ушли с радара» — какой суть вкладываться, к примеру, в Россию, недвижимость которой, в случае если повезет, может принести всего 5% годовых в валюте. То же самое с Китаем, где в моменте доходность мало повыше [чем в России], но в потенциале — лишь вниз. И вот все это кардинально меняет взор инвестора.
Это не кризис, это смена расстановки сил. На Россию [инвесторы] сейчас наблюдают скептически не только по причине того, что у нас прочие радости и «санкции» судьбы, и вдобавок и вследствие того что сама мысль инвестирования сейчас — вторая. Российская Федерация так или иначе есть частью развивающегося мира.
Вниз нас потянуло неспециализированное понижение интереса инвесторов к развивающимся рынкам.
— А что с Россией конкретно? Подробнее, пожалуйста.
— Ясно, что в Российской Федерации сейчас нет зарубежных денег, зарубежных инвесторов, по причине того, что — санкции. Многие сохраняют надежду, что санкции отменят, и тогда рынок недвижимости сходу отправится вверх. Неприятностей тут две, по причине того, что: а) санкции не отменят и б) в случае если кроме того и отменят, нет предпосылки, что мы заживем в той же самой совокупности, которая была до этого.
MIPIM-2016 продемонстрировал, что в Российской Федерации на данный момент — настоящий кризис идей. Простая риторика любого отечественного девелопера: «Да, времена тяжёлые, но мой качественный проект постоянно пойдёт». И в случае если любой девелопер говорит о качественных проектах, тогда откуда берутся некачественные?
Тут одно из двух: или девелоперы лукавят, или именуют качественным что-то второе.
В случае если наблюдать на жилой рынок, меня удивляет такое легкомыслие девелоперов. По причине того, что у них начинается та же самая обстановка, которая уже происходит на рынке офисной недвижимости, что на данный момент «щупает» дно спроса. Имеется возможность, что снижение спроса ожидает жилой рынок Столичного региона.
И наряду с этим [у российских застройщиков] такое тотальное самообладание: «Все будет нормально, все будет прекрасно» Я не осознаю!
— Какое место на карте мировых инвестиций в недвижимость занимает Китай?
— Китай, кстати, занимает низкое место на карте мировых инвестиций. У страны большой внутренний рынок инвестиций, но он в главной массе представляет собой «бумажные» проекты. Это такие проекты, каковые довольно часто перепродаются, но редко строятся и достраиваются.
Это «рынок в себе».
В Китае как правило объекты недвижимости не то что переоценены — не достаточно кроме того фундаментального спроса на них. Как и в Москве, безлюдными стоят огромные площади коммерческой недвижимости.
Каких-то ожиданий, что данный рынок будет расти, в принципе нет. А тем, кто инвестирует в такие страны, нужен как минимум двукратный рост цены их объектов. По причине того, что 10%-ный рост с существующими в стране рисками им скучен.
— Притом что зарубежных инвесторов на русском рынке недвижимости стало меньше, они все-таки имеется? Кто эти люди либо компании?
— Кто готов на данный момент инвестировать в русского недвижимость? Это компании, у которых имеется в Российской Федерации операционный бизнес. Для которых недвижимость — это не инвестиционный, не денежный инструмент, а производственный актив.
Это производственные компании. Они покупают коммерческую недвижимость, по причине того, что она на данный момент недорогая.
Та же самая история была в девяностых. У нас было большое количество зарубежных компаний, приобретших тогда в Москве дома. И до сих пор ими обладают.
Они не наблюдают на данный объект как на какой-то денежный актив, он им легко нужен для бизнеса.
— Что вы осознаёте под высокими рисками для инвесторов в недвижимость в Российской Федерации?
— Прежде всего, это риск утраты доходности. Допустим, на следующий день в Российской Федерации будут запрещены валютные ставки на аренду коммерческой недвижимости. Либо снова изменится совокупность налогообложения.
Что делать собственникам, каковые заключили десятилетние контракты с арендаторами при инфляции в 20–30% годовых? Денег, каковые они согласно соглашению возьмут с арендаторов, не хватит кроме того на поддержку строения в обычном состоянии, не говоря про доходность.
Игнат Бушухин
Об авторах
Денис Соколов Cushman & Wakefield Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
СУПЕРСЕМЕЙКА 2, ЭСКОБАР и МИР БУДУЩЕГО – Обзор Премьер
