Иностранцы положили глаз на рижские домовладения
В 2010 году в Риге снова показались чужестранцы, заинтересованные в приобретении многоквартирных коммерческих зданий и домовладений. Это в первую очередь россияне, немцы и скандинавы.
И в случае если прошедшей в осеннюю пору они редко соглашались брать строения дороже 300-400 евро за кв. м, то на данный момент настоящие сделки происходят в диапазоне 400-500 евро за квадратный метр нереновированных домов и 1 000-1 200 – за уже полностью отремонтированный.
Полтора года назад, в марте 2009 года, гостем издания м2 и портала varianti.lv был исполнительный директор Ober Haus Real Estate Advisors Петер Моррис.
Еще тогда в интервью отечественным изданиям он озвучил собственный видение возможностей возвращения инвесторов на латвийский рынок недвижимости. «Необходимо четко понимать теорию цикличности развития рынка. Инвесторы не будут брать недвижимость на пике стоимостей. Не будут брать они ни в начале спада, ни в его низшей точке. Деньги будут вкладываться тогда, в то время, когда стоимости начнут расти. Низкая цена еще ничего не означает.
Она должна быть низкой и изменяться в верном направлении – другими словами идти вверх», – заявил он тогда. И латвийская реальность в сегменте домовладений, расположенных в самые престижных местах центра Риги, подтвердила его правоту.
Банкам такие цены не занимательны
Прошедший, 2009-й, год, не обращая внимания на то, что в его второй половине было достигнуто дно рынка недвижимости Латвии, был малорезультативным на инвестиционные сделки.
Наблюдать-то объекты потенциальные инвесторы наблюдали, вот лишь приобретения носили единичный темперамент. Нового хозяина обнаружили только самые лакомые строения – или талантливые генерировать хороший поток денег, или те, чей обладатель был прижатым к стенке непомерными ипотечными платежами, а потому готовься на все для спасения от обязательств. «Мне думается, основная неприятность пассивности рынка заключалась не только в осторожности самих инвесторов, но и в том, что к тому моменту еще не была четко организована политика банков в отношении домовладений, купленных с привлечением кредитов и чьи обладатели задолжали по платежам.
И реализовывать не давали, и себе не брали. А на данный момент банковские фонды деятельно перенимают на аукционах домовладения должников. Но самые хорошие объекты они не реализовывают, а оставляют себе», – говорит начальник отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio Янис Шинс.
«Инвесторы достаточно деятельно обивали отечественные пороги в конце прошлого – начале 2010 года.
В большинстве случаев предлагали не более 400 евро за кв. м. Таковой уровень стоимостей нам был мало занимателен. на данный момент поток запросов пара снизился, инвесторы осознали, что отдавать по дешевке банк ничего не планирует», – так прокомментировали «м2» и varianti.lv обстановку в Aizkraukles banka. А вот начальник отдела публичных взаимоотношений SEB banka Агнесе Стразда указала на то, что цены, предлагаемые зарубежными инвесторами за коммерческие новостройки, значительно чаще значительно ниже себестоимости этих объектов. «Мы приобретаем подтверждение интереса инвесторов ко всем объектам, – развивает эту же идея член правления Parex banka Юрис Адамович. – Лишь до тех пор пока, не обращая внимания на целый осмотрительный оптимизм на рынке недвижимости, по большей части замечаем желание инвесторов брать по относительно низким стоимостям.
Как правило эти предложения не отвечают целям и интересам банка».
И с Востока, и с Запада
В случае если еще прошедшей зимний период в перечне «охотников» за недорогими рижскими домовладениями господствовали представители Скандинавских государств, то на данный момент не меньше половины запросов об объектах приходит из России.
Кроме другого это связанои с правками к закону «Об иммиграции», что предусматривает возможность получения пятилетнего вида на жительство в Латвии в обмен на инвестиции в приобретение недвижимости. Показались представители германских фондов, израильтяне, итальянцы… «Лишь необходимо четко расставить точки над «и»: сотнями зарубежные инвесторы, желающие купить домовладения, по Риге не бегают. Мы говорим об оживлении на фоне фактически полного застоя этого сегмента в 2009 году!
Необходимо упомянуть и тот факт, что география интереса инвесторов достаточно узкая: в 90% случаев речь заходит о Ветхой Риге и Негромком центре. Наблюдают жилые проекты либо офисные строения, каковые возможно позже переделать под жилые. А вот домовладения на окраинах центра столицы, какими бы они не были, мало кого завлекают», – поясняет начальник расположенного в Ветхой Риге офиса компании Ober Haus Александр Свиридов.
От пяти до десяти запросов на домовладения – такова, согласно заявлению представителей компаний Latio, Ober-Haus и Balsts, ежемесячная статистика обращений потенциальных клиентов к каждой из них. Наряду с этим важных местных, другими словами латвийских, клиентов возможно перечесть по пальцам одной руки.
Не банановая республика
Обычный подход зарубежных «скупщиков» латвийской недвижимости ярко демонстрирует рассказ Улдис Себриса, обладателя маленькой рижской гостиницы Augustine, которая в наше время продается за 990 000 евро. «Приходили ко мне зимний период представители норвежских инвестиционных фондов. Не знаю, как и что они в том месте вычисляли, но внесли предложение 285 000 евро – другими словами менее 380 евро за квадратный метр строения в центре Риги.
И это с учетом того, что моя недвижимость – это действующая гостиница на 11 номеров иземельный участок, на котором не запрещаеться строительство многоэтажного строения! Очевидно, отказал: вздор реализовывать по таким стоимостям! Мы же не банановая республика, где возможно скупить все бесплатно!» – негодует он.
По словам Яниса Шинса, стандартная денежная обстановка в последние полтора года такова: отличие в это же время, что готов предлагать инвестор, и тем, что желал бы взять хозяин, образовывает 40-50%. Отыскать точки соприкосновения при аналогичной полярности взоров на цена домовладенияудается редко.
Пять-шесть сделок с домовладениями – это тотмаксимальный и весьма позитивно принимаемый показатель приобретений-продаж, каковые в 2010 году совершили либо на данный момент завершают компании-фавориты сегмента торговли рижскими домовладениями. Опрошенных «м2» и varianti.lv специалистов на хорошую волну настраивал тот факт, что интерес инвесторов к рижским домовладениям начал расти где-то с конца весны – начала лета 2010 года.
В следствии этого с рынка неспешно стали выкупаться самые недорогие предложения, что кроме того стало причиной малому росту стоимостей.
И по сей день видятся потенциальные заказчики, каковые хотят купить строение в Ближнем центре дешевле, чем по 300 евро за кв. м. Вот лишь, в случае если это не объект на 10 000 кв. м, то отыскать такую недвижимость в наше время сложно.
Прибыль должна быть хорошей
Что же потенциальные клиенты столичных домовладений хотят взять? «Конечно же, лучшую цену за квадратный метр!» – радуется Янис Шинс. В случае если обобщить практический опыт общения отечественных собеседников с инвесторами, то среднестатистический запрос выглядит так: нереновированные дома в Ближнем центре столицы Латвии желают приобрести по 300-500 евро за кв. м, а при с реновированными зданиями готовы выкладывать и до 1 000-1 200 евро за кв. м. «Расчеты тут достаточно простые.
Берем нереновированный дом. Его приведение в порядок, в зависимости от состояния, обойдется в 500-600 евро за кв. м. В случае если обычная по нынешним временам продажная цена таких квартир образовывает 1 500 евро за кв. м, то забрать таковой дом дороже, чем за 400-450 евро за кв. м, инвестор не согласится. Потому как, учитывая имеющиеся риски, захочет вернуть собственные деньги за два-три года и взять как минимум 30-40% прибыли», – делится собственными наблюдениями эксперт компании Balsts Ян Жечицкий.
350 евро за кв. м неремонтированного строения площадью 4 500 кв. м в Ближнем центре и 1 150 евро за кв. м за домовладение в Ветхой Риге – таковы максимум и минимум цены единицы площади в сделках за последний год, каковые в качестве примеров привел нам эксперт компании Balsts. У Александра Свиридова эти цифры – 500 и 1 000 евро за кв. м соответственно. Во втором случае обращение шла о доме в Негромком центре, нынешним обладателям которого новые клиенты уже предлагают на 800 000 евро солидную сумму.
Самая недорогая цена единицы площади за последний год в домовладениях, реализованных при участии Latio, – 290 евро за кв. м, самая дорогая – более чем 1 000 евро за кв. м.
«на данный момент прекрасное время для спекулятивных сделок с этими объектами. Цену так же, как и прежде диктует клиент и он же делает собственный выбор в условиях минимальной борьбе. Инвесторы озвучивают собственный предложение и ожидают решения продавца.
Они замечательно знают, что у того в скором будущем не покажется еще пять таких же либо лучших по своим денежным условиям предложений о покупке, – считаетруководитель отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio. Действительно, сам же и додаёт: – Исключения все-таки видятся.
Так, компании Pastorats прошедшим летом удалось реализовать домовладение на Домской площади по цене 2 500 евро за кв. м. Знаю еще одно домовладение в весьма удачном месте, за которое на данный момент борются пара клиентов, играясь на увеличение цены».
Территория нулевого интереса
Фактически нулевой внимание потенциальных клиентов, так же, как и прежде, приводят к с громадным неспециализированным ценником в 7,5-15 миллионов евро.
Кроме того не обращая внимания на то, что несколько лет назад они предлагались за 20-30 миллионов евро. В таких объектах нереально обеспечить обычную окупаемость вложений. Так как в центре Риги мало какое жилое домовладение способно обеспечить доход выше 4-5%. Арендная ставка в 6-7 евро за кв. м считается весьма хорошей. Ставкой выше 7 евро за кв. м и вовсе смогут гордиться только пара строений.
А западные фонды приходят с запросом на доходность в районе 10%, ну на конечный случай, в самых лучших места Тихого центра и Старого города, – 6-8%. Что в этих экономических условиях невозможно. Исходя из этого главная часть инвесторов, в случае если и получает домовладения, то с прицелом на их будущую поквартирную распродажу, а никак не чтобы приобретать доход от аренды.
«Кому же они целый данный квартирный портфель распродавать планируют?
Где конечный клиент?» – спросили м2 и varianti.lv в завершении собственных бесед с маклерами. «граждане и Россияне СНГ, которым занимателен вид на жительство, и местным», – был их ответ. И это не только их вывод. Те же скандинавы разбирают обстановку, наблюдают, как распродаются уже завершенные проекты, отслеживают количество сделок в Земельной книге и видят настоящее перемещение на рынке.
Другими словами хорошая динамика налицо.
Вывод специалиста
Александр Свиридов, начальник расположенного в Ветхой Риге офиса компании Ober Haus:
«Сделки с домовладениями осложняет тот факт, что на рынке мало непроблемных объектов – таких, на каковые в порядке все документы. Довольно часто, даже в том случае, если и нет никаких ипотечных обременений, оказывается, что не решены вопросы наследования дома, с его расселением либо делением на совершенные части, не достаточно сервитутов…
Исходя из этого, в то время, когда клиент говорит: «Всё, я беру!», у его юристов еще два-три месяца уходит на то, дабы привести все документы на домовладение в полный порядок».
Создатель: Роман Голубев
Varianti.lv
EVILPOSS
