Элитная недвижимость латвии: почем и для кого?
Большой внимание русских клиентов к латвийской недвижимости ценой более чем 100 000 латов стал причиной росту аппетитов продавцов эксклюзивных рижских и юрмальских квартир и домов. Отечественные коллеги из издания m2 и портала varianti.lv проанализировали количество предложения, оценили динамику стоимостей и задумались о появлении нового пузыря.
Сейчас цены на многие объекты элитного сегмента росли практически каждый месяц. И не смотря на то, что редкая сделка с эксклюзивными квартирами происходила дороже €5-6 тыс. за кв. м, на рынке уже имеется достаточное количество предложений, родных а также превышающих €10 тыс. за кв. м.
Сейчас лишь упертые и узкомыслящие политики, как это делают представители национальных сил, будут утверждать, что трансформации в законе «Об иммиграции», предусматривающие возможность получение вида на жительство в Латвии через инвестиции, не трудятся. Любой маклер, который связан с недвижимостью це
нтра юрмалы и Риги, подтвердит: в 90% совершаемых в этих местах сделок в качестве клиента выступают чужестранцы. Как раз их активность и стала причиной оживлению данного сегмента. Это связано с тем, что положения закона «Об иммиграции» обязывают претендентов на «инвесторскую визу» покупать в юрмале и Риге недвижимость не дешевле 100 тыс. латов.
На эту цифру и ориентируется большая часть.
Где, почем, кто
Как свидетельствует статистика, зарубежные граждане, желающие оформить официальный статус в Латвии, в среднем тратят на приглянувшиеся им жилые объекты чуть более 135 тыс. латов. Это цена добротных квартир в центре Риги. Добротных, но никак не принадлежащих к эксклюзивным. «Что же сейчас происходит с самыми дорогими, так называемыми элитными, объектами Латвии?» — с этим вопросом мы обратились к латвийским экспертам.
Как выяснилось, волна финансовых аппетитов и роста цен собственников быстро накрывает и данный сегмент.
«Уровень денежных возможностей зарубежных клиентов, каковые желают взять вид на жительство, — различный. И многие смогут позволить себе приобретение вправду дорогих и эксклюзивных, по отечественным меркам, объектов. Я не стану утверждать, что клиенты стоят в очереди.
Но спрос хороший. Сделок, само собой разумеется, значительно меньше, чем показов. Но и тех соглашений, каковые заключаются, достаточно для того, чтобы за последний год цены в этом сегменте в процентном выражении выросли кроме того более значительно, чем в других секторах рынка недвижимости Латвии», — поясняет обстановку совладелица компании Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко.
Еще в начале 2010 года сделки с лучшими квартирами юрмалы и Риги, в которых фигурировала бы цена, превышающая отметку в €3 тыс. за кв. м, считались чем-то из последовательности вон выходящим. на данный момент же это низший порог, разрешающий причислить жилье к элитному сегменту.«У нас заканчивается сделка с квартирой в столичном проекте Aleksandra, что на ул. Аусекля, 4, по цене около €5,9 тыс. за кв. м. В том же доме были продажи и по €5,5 тыс. за кв. м. Сделки по €3,7 тыс. за кв. м происходят в одном из монументов югендстиля — доме на ул.
Алберта, 1, — перечисляет Илзе Мазуренко. – Сотрудники совершили сделку более чем за €8 тыс. за кв. м в проекте Centra nams. В одном из самых респектабельных домов Риги — на ул. Пумпура, 5. представлена, пожалуй, самая дорогая квартира Латвии: ее цена — €4,5 млн.
В этом же домевыставлены на продажу квартиры за €2,1 и €2,5 млн. Спрос имеется, и на него реагируют собственники, каковые выводят собственные объекты на рынок».
«Сделки по €6 тыс. и €9 тыс. за кв. м происходили в юрмальском проекте на проспекте Дзинтару, 39. В рижском доме на ул. Алберта, 4, была продажа по цене, близкой к €4,5 тыс. за кв. м. Распродано большая часть квартир в доме на ул.
Элизабетес, 21а. В проекте «Юрмальская волна» имеются сделки в пределах €5-7 тыс. на квадратный метр жилой площади», — дополняет перечень громких приобретений начальник отдела торговли коммерческой недвижимостью компании Latio Янис Шинс.
Квартиру за €1,1 млн в юрмальском проекте на проспекте Булдуру, 33, воображает предприниматель Андрей Козел. Ее площадь 137 кв. м, получается, что за квадратный метр просят €8 тыс. В том же доме некоторый хозяин апартаментов площадью 167 кв. м готов расстаться с ними за €2 млн, другими словами практически за €12 тыс. за кв. м! «Не знаю, как идут дела у другого продавца, но к предлагаемому мною объекту интерес имеется. €1,1 млнеще никто не давал, но предложения приобрести и за €800 тыс., и за €900 тыс. были», — говорит Андрей Козел. Озвученные им €900 тыс. — это, кстати, уже €6,5 тыс. за кв. м
Справка Prian.ru
Самой дорогой квартирой Риги, по наблюдениям Baltic Sotheby’s International Realty, являются трехуровневые апартаменты, расположенные на верхних этажах дома на ул. Пумпура, 5. Они включают в себя три спальни, кабинет с камином, столовую, гостиную, каминный зал, библиотеку, две ванные и сауну. Площадь квартиры, за которую просят 4,5 миллионов евро, образовывает 600 кв. м.
По версии Baltic Sotheby’s International Realty, вторая из вправду реализовываемых самых дорогих квартир Латвии находится на ул. Базницас, 26. Двухуровневые апартаменты в доме, в котором только четыре квартиры, предлагаются за 3,025 миллионов евро. В квартире три спальни и три ванные . Площадь данной недвижимости 488 кв. м.
В случае если же ориентироваться на безотносительную цену квадратного метра, то у Baltic Sotheby’s International Realty имеются апартаменты (164,9 кв. м) в юрмальском проекте Bellevue с ценой 9 820 евро за кв. м.
«Продажи выше €5 тыс. за кв. м не смотря на то, что и единичен , но уже никого не шокируют, — уверена директор агентства RD Global Лиана Кочеткова. — И все же русские клиенты прежде всего наблюдают на неспециализированную цену приобретения. В случае если укладываются в отведенный собственность и бюджет им нравится, то берут. И лишь позже начинают вычислять цена единицы площади».
Действительно, направляться признать, что в случае если ориентироваться только на официальные записи в Земельной книге, то в Латвии в 2011 году не было сделок с ценой, превышающей €5,1 тыс. за кв. м. Но такова общепринятая практика местного рынка: немногие покупатели и продавцы показывают в контрактах настоящие суммы. Уменьшая официально озвучиваемую цену, все стараются легальным методом оптимизировать собственные затраты, каковые в будущем будут связаны или с необходимостью оплаты национальной пошлины на приобретение, или налога на прибыль.
Ну а продавцы заложенных в банках квартир стараются, дабы банк не определил подлинную цену сделки. Исходя из этого, собирая данные о настоящих стоимостях, изданию m2 и порталу varianti.lv и приходится ориентироваться на рассказы самих маклеров.
Отсутствие выбора приводит к росту стоимостей
«Суперэлитных жилых объектов в юрмале и Риге — единицы. И чем элитнее недвижимость, тем более узок круг ее потенциальных клиентов. У нас же ситуация , что выбирать клиентам особенно и не из чего. Латвийская элита — это не более пяти-шести многоквартирных домов, плюс отдельные квартиры в других строениях. И если бы данный сегмент жил лишь за счет внутрилатвийского спроса, то его было бы даже больше чем нужно. Но элитный сегмент Латвии — это не местный рынок.
Это рынок интернациональный! И количество потенциальных клиентов, в первую очередь из России, таково, что кроме того имеющийся спокойный спрос начинает быть больше предложение. А с учетом постепенного выкупа «увлекательных» объектов это и ведет к удорожанию оставшихся, — выстраивает логическую цепочку член правления компании NIRA Fonds Евгения Маркова. — У меня сравнительно не так давно был клиент — банкир из Милана.
Удивлялся, что цены на рижскую и юрмальскую недвижимость близки к миланским. Просил растолковать, из-за чего. Я ему внесла предложение посчитать элитные объекты в Милане, а это многие десятки проектов, и сравнить с нашим числом!»
«Рынок дорогих объектов Латвии в последние месяцы просто бешеный! Но что весьма интересно — берут! — радуясь, хватается за голову обладатель компании Invest in Latvija Алдис Лездиньш. — А также тот дюжина сделок, что случился в этом сегменте, сделал собственный дело: обладатели вторых объектов быстро поднимают цену. У меня в практике было уже три таких случая, в то время, когда приводил клиента, а хозяин отказывался реализовывать по ветхой цене.
Самый хороший пример — с эксклюзивным наделом земли в центре Риги. Он полтора года стоял с ценником в €1,9 млн . Продемонстрировал объект клиенту, тому понравился. Пошли вести переговоры о покупке, а обладатель заявляет: «Новая цена — €3,25 млн». Ну что тут сделаешь?!
Сделка сорвалась».
Тенденция к увеличению стоимостей обладателями ярко прослеживается и на рынке продаж домов. В канун нынешнего летнего сезона многие стали просить на 20-30% больше, чем годом ранее. На рынке, в первую очередь в Юрмале, показалось большое количество домов с ценой от 4,5 млн до 8 миллионов евро.
Вот лишь спрос на них значительно ниже, чем на квартиры. «За два года, что торгуем одним юрмальским домом, чья цена превышает 5 миллионов евро, никто так и не захотел его взглянуть», — не стал скрывать истины один из отечественных собеседников. И, как будут считаться маклеры, отыскать клиентов для дорогих домов весьма тяжело. Так как за те же 8 миллионов евро, каковые просят за один из домов на улице Капу, возможно приобрести хорошую виллу фактически в любой стране мира.
В случае если поизучать рост цен на элитную латвийскую недвижимость и обуявший продавцов оптимизм, то складывается чувство, что опять начинает надуваться пузырь. «Сами мы стараемся не допускать, дабы обладатель элитного жилья необоснованно повышал цену. В соответствии с заключаемыми нами соглашениями на продажу сделать это возможно лишь по обоюдной договоренности и не более чем на 10%. Весьма не хочется опять зайти слишком далеко и повторить историю 2007 года, в то время, когда стоимости были так раздуты, что клиенты от них отвернулись», — признаетсясовладелица компании Baltic Sotheby’s International Realty.
А вот Янис Шинс считает, что не смотря на то, что собственникам и стоит более скептически доходить к своим денежным аппетитам, о пузыре стоимостей речи пока не идет. «В надувании того пузыря принимали участие местные. на данный момент же на них приходится не более 10% всех сделок. А те русские, казахи, украинцы, каковые берут элитные квартиры и дома в Латвии, они берут их не с целью перепродажи.
Эта собственность будет пребывать у них как минимум лет пять, соответственно, на рынок в скором будущем не выйдет. Сам поток соискателей вида на жительство в Латвии растет. Потому оснований для понижения стоимостей нет. Думаю, они будут держаться на нынешнем уровне.Это я говорю о разумных стоимостях.
Потому как 8 000-10 000 евро за кв. м для большинства квартир, причисляемых к категории элитных, — это все-таки необоснованно большое количество!».
P.S.
Алдис Лездиньш: «Активность нерезиденство в сегменте эксклюзивной недвижимости Латвии находит отражение и в других сегментах. В той же Юрмале местные обитатели, каковые реализовывают дома и квартиры на первой линии, после этого строят себе либо берут жилье недороже. Плюс на главном курорте Латвии на данный момент строятся пара десятков жилых проектов.
А это рабочие места для латвийских строителей, архитекторов, дизайнеров интерьеров, производителей мебели…».
Создатель: Роман Голубев
Элитная недвижимость Грудинина
