Новые рынки недвижимости на карте: что ожидает инвесторов
В текущем году кое-какие государства заявили о потенциальном открытии собственных рынков жилья для зарубежных клиентов, рассчитывая на приток инвестиций из-за предела. Большая часть стран уже открыли двери для интернациональных инвесторов, но часть из них так же, как и прежде придерживается достаточно строгих правил относительно приобретения местного жилья. О запретах для зарубежных клиентов недвижимости, и об неприятностях и основных ошибках, с которыми смогут столкнуться русские инвесторы на новых рынках жилья, говорит в собственной авторской колонке на «РБК-Недвижимости» управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс
Правительства одних государств, чьи не сильный рынки недвижимости не в состоянии поддерживать местную экономику, прибегают к открытию рынков для зарубежных клиентов. Но опыт говорит, что понижение ограничений — отнюдь не панацея для рынка жилья. Другие страны, чье экономическое положение возможно назвать устойчивым, наоборот, намеренно лишают чужестранцев доступа к некоторым объектам либо регионам, хотя сохранить баланс спроса и рыночного предложения жилья.
Сейчас сходу три страны — Куба, Индонезия и Вьетнам — пожелали пойти навстречу зарубежным клиентам недвижимости. Европейские государства, в числе которых Австрия и Швейцария, остаются верны тактике «жёстких ограничений», разрешающей осуществлять контроль личные рынки, сохраняя статус одних из самых ликвидных рынков Европы.
Куба
По окончании новости о возобновлении дипотношений между Кубой и США спустя более чем пять десятилетий обоюдного противостояния многие интернациональные инвесторы лелеяли идея об успешном выходе на раскрывающийся рынок. Но кубинские власти поспешили вернуть мечтателей с небес на землю: страна готова реализовывать недвижимость чужестранцам, но не так вольно, как многие рассчитывали.
Иными словами, возможность того, что кубинский рынок жилья откроется для зарубежных инвесторов, само собой разумеется, существует, но право на приобретение местной почвы, которая считается национальным достоянием, так же, как и прежде в собственности только резидентам страны. Фактически полное отсутствие рынка купли-продажи недвижимости отражается на ценообразовании.
Учитывая, что еще сравнительно не так давно сами местные обитатели не имели права реализовывать и покупать жилье, выяснить, по какой цене реализовывать объекты на кубинском рынке, окажется непросто, и инвесторы, каковые решат выйти на незнакомый рынок, смогут столкнуться со спекулянтами, намеренно завышающими цены. Недаром сценарий развития рынка недвижимости напоминает историю одного известного города в ОАЭ.
Огромное количество клиентов активов в Дубае сперва стало причиной немыслимый взлет стоимостей, но спустя некое время из-за отсутствия конечного потребителя цена жилья так же быстро упала. Кубинский рынок в полной мере может повторить судьбу Дубая: приблизительно через четыре-пять лет по окончании его открытия для интернациональных инвесторов цены начнут перемещение вниз. Необходимо подчеркнуть, что между Дубаем и Кубой существует одно принципиальное отличие: на недвижимости Дубая все желали получить, но никто не желал в том месте жить, а жить на Острове Свободы либо хотя бы иметь в том месте «дачу» грезят многие россияне.
изоляция и Длительная стагнация от глобальной экономики не прошли для Кубы бесследно. Кризисный рынок характеризуется двойственным состоянием жилого фонда: с одной стороны, более 130 тыс. обитателей Гаваны живут в приютах либо в жилых низкокачественных объектах , а мигранты из бедной восточной части Кубы вынуждены селиться в трущобах на окраине города либо в аварийных многоквартирных зданиях. Иначе, множество пустующих домов простаивают в ожидании клиентов.
Помимо этого, отсутствие действенной совокупности защиты прав собственности делает приобретение местной недвижимости через чур рискованным для чужестранца: национальная статистика подтверждает тот факт, что 60% фирм, созданных чужестранцами на Острове Свободы, были закрыты. Низкая ликвидность местных объектов, отсутствие развитой банковской системы и инфраструктуры страхования превращает местный и без того рискованный рынок в инвестиционную «черную дыру».
Соответственно, потенциальная либерализация правил зарубежных инвестиций, разрешающая гражданам других государств покупать жилые и коммерческие объекты, вряд ли сможет в ближайшие пара лет привлечь в страну зарубежный капитал. С позиций спекуляций Куба возможно занимательна гражданам России, в особенности тем из них, кто обожает рисковать. Но, выходя на кубинский рынок, стоит не забывать о том, что инвестор, не защищенный страной, может с легкостью утратить деньги, вернуть каковые не окажет помощь ни один судебный орган Острова свободы.
Вьетнам
Азиатское государство, которое проводит политику экономической открытости еще с 1980-х годов, с 1 июля 2015 года открыло собственный рынок недвижимости навстречу зарубежному капиталу. Именно эта дата стала отправной точкой для нового этапа развития вьетнамского рынка: с 1 июля клиенты-нерезиденты наконец смогут стать собственниками местного жилья. Отныне чужестранцам дано приобретать до 30% квартир в кондоминиумах и до 250 домов, каковые находятся в пределах одного административного района, где недвижимость находится в лизхолде (аренде) на 50 лет.
Но на деле до полного открытия рынка еще далеко. Не обращая внимания на то что по окончании нескольких лет падения в 2014 году показались первые показатели восстановления вьетнамского рынка, темп его развития выясняется чересчур медленным. Виной всему не только отсутствие и слабая экономика достаточного количества спроса со стороны арендаторов жилья, но и растущая кредитная зависимость вьетнамцев, которая рискует привести к образованию пузыря.
Увеличение кредитных потоков достигло пикового уровня, и в течение последних трех месяцев 2015 года общая сумма кредитов на приобретение объектов вьетнамской недвижимости составила $14,51 млрд, увеличившись на 20% если сравнивать с финишем 2013 года. Дабы избежать полного провала рынка, финсектор обязан шепетильно осуществлять контроль ипотечные кредиты и снабжать большую прозрачность, с чем до тех пор пока справляется с трудом.
Сейчас последовательность инвесторов подтверждает тот факт, что огромное количество бюрократических проволочек и несогласованность между действиями властей и федерального правительства на местах замедляет процесс заключения сделок, что ведет к негативным последствиям для самих инвесторов. С момента ослабления ограничений для чужестранцев прошло не так много времени, и, возможно, в ближайший год кардинально обстановка измениться не сможет.
Показатели вьетнамского рынка жилья кроме этого остаются очень скромными. Цены на жилую недвижимость во Вьетнаме в течение последних трех месяцев 2015 года зафиксировали падение на 0,39% довольно последнего квартала 2014 года. Средняя цена жилья в Ханое за данный же период кроме этого опустилась на 1% если сравнивать с прошлым кварталом. Шаги правительства навстречу интернациональным инвесторам не смогли всецело уменьшить их выход на местный рынок.
Одним из препятствий для зарубежных граждан, желающих купить вьетнамские жилые объекты, остаются высокие налоги. Налог на прибыль, взятую от сдачи жилья в аренду, достигает 20%, а налог на прирост капитала — 25%. Решающим причиной, говорящим отнюдь не в пользу местного рынка жилья, делается необходимое наличие действующей долговременной вьетнамской визы.
Доходность от 3,5 до 5,5% годовых не может действительно заинтересовать зарубежных клиентов жилья. В следствии, выбирая между высоким налогообложением, сложностями с долгосрочным ожиданием и оформлением объекта, инвестор все чаще предпочитает рынкам азиатских европейские.
Индонезия
Еще одной страной, предпринимающей шаги в сторону открытия собственных границ для зарубежных инвесторов, стала Индонезия. В мае индонезийские власти сказали о том, что не так долго осталось ждать местная недвижимость будет доступна для инвесторов и международных покупателей.
Не обращая внимания на то что правильная дата открытия индонезийского рынка до тех пор пока малоизвестна, правительство уже сейчас подтвердило, что чужестранцы смогут стать собственниками недвижимости, а также дорогостоящих апартаментов ценой более чем $380 тыс. Следом последовала вторая новость, подтверждающая, что программа «открытых дверей» в Индонезии длится: в первых числах Июня страна ввела безвизовый режим для России и еще 44 государств.
Индонезийские правительство неслучайно решило шагнуть навстречу гражданам вторых стран, среди них и зарубежным клиентам недвижимости. Таковой правительственный движение призван оказать помощь экономике, темпы развития которой выглядят достаточно слабо. В течение последних трех месяцев 2015 года экономический рост замедлился на 4,71%, а ВВП страны уменьшился на 0,18% если сравнивать с прошлым кварталом.
На фоне замедления экономики на индонезийском рынке жилья длится падение и понижаются темпы выхода на рынок новых жилых объектов. Ослабление местной валюты по отношению к доллару США стало причиной повышению затрат на постройку, сделав строительные материалы как минимум на 30% дороже.
Понижение платежеспособности местных жителей кроме этого содействовало падению цен на жилье. В течение последних трех месяцев цена жилых объектов в 14 больших городах Индонезии сократилась на 0,27%. На рынке аренды кроме этого отмечается спад: в течение последних трех месяцев ежемесячная средняя арендная ставка упала на 2% довольно прошлого квартала и для апартаментов в Джакарте площадью 60 кв. м составила $1308.
Падение стоимости одного бареля нефти без шуток отражается на нефтедобывающих развивающихся рынках, к числу которых в собственности и Индонезия. Непременно, падение экономических показателей ощущается и на местном рынке жилья, тем более что большая часть проектов в сфере недвижимости сейчас финансируются правительством. Но индонезийский рынок больше всего зависит не столько от динамики цены барреля нефти, сколько от развития инфраструктуры.
Сократив затраты на субсидирование топливного сектора, индонезийское правительство собирается выделить на поддержание сектора инфраструктуры более чем $20 млрд, что может значительно повысить инвестиционную привлекательность данной страны.
Не обращая внимания на будущее «потепление», индонезийский рынок до тех пор пока остается недоступным для интернациональных инвесторов. Помимо этого, выход на малоизвестный рынок связан с важными рисками утраты капитала: узнаваемые схемы, систематично применяемые инвесторами, на непроверенном рынке смогут и не сработать. Доходность местных объектов, которая колеблется в пределах от 2,6 до 5% годовых, вряд ли сможет убедить потенциальных инвесторов в обратном.
Швейцария
Первое место в перечне государств-членов Евросоюза, поддерживающих политику ограничений для интернациональных клиентов недвижимости, занимает Швейцария. Обстоятельством тому послужил неослабевающий спрос со стороны клиентов жилья, среди них и зарубежных граждан. Устойчивая экономика наравне с четким национальным регулированием швейцарского рынка жилья делает местные активы главными претендентами на место в инвестиционном портфеле.
Опасаясь чрезмерного повышения цен, швейцарское правительство принимает меры по контролю рынка недвижимости, ограничивая спрос, а также со стороны чужестранцев. Во-первых, нерезидентам Швейцарии достаточно тяжело взять разрешение на приобретение местных жилых объектов. Во-вторых, граждане вторых стран не смогут покупать жилье в швейцарских кантонах Женева и Цюрих.
В-третьих, действует особое ограничение квот на приобретение жилья в Швейцарии, в рамках которого в год выдается не более полутора тысяч разрешений на приобретение местных жилых объектов. В-четвертых, зарубежные клиенты не смогут покупать жилье, площадь которого превышает 240–250 кв. м. И наконец в-пятых, купленное в Швейцарии жилье нельзя выставлять на продажу в течение пяти лет.
Все эти меры говорят о том, что правительство страны не теряет уверенности в инвестиционном потенциале местных активов. Опыт говорит о том, что подобные ограничения не могут отпугнуть инвесторов, заинтересованных в сохранении собственного капитала.
Более десятка лет экономика Швейцарии демонстрирует стабильность, а на фоне уверенного роста спроса двигается вверх и цена жилья. Цены на жилую недвижимость в течение последних трех месяцев 2015 года возросли на 2,9% относительно того же периода прошлого года.
Швейцария с характерной ей точностью не первый год удерживает лидерские позиции благодаря доходности от сдачи объектов в аренду, которая колеблется от 3,3 до 4% годовых, и низких ипотечных ставок, составляющих приблизительно от 1,22 до 2,2%. Швейцарский рынок жилья привлекает зарубежных инвесторов, число которых в ближайшие пара лет способно вырасти еще как минимум на 10%.
Австрия
Вторая европейская страна, отличающаяся строгим национальным контролем, направленным среди них и на рынок жилья, равно как и Швейцария, ограничивает право чужестранцев на приобретение объектов на местном рынке.
Австрийские правила по большей части касаются нерезидентов ЕС : последние не смогут покупать дома в Тироле, Зальцбурге и Форальберге при оформлении на физическое лицо, а для приобретения жилья в других австрийских регионах гражданину одной из государств, не входящих в состав ЕС, нужно взять особое разрешение. Приобретение недвижимости на всей территории Австрии доступно нерезидентам ЕС лишь в том случае, если они являются собственниками компании, расположенной в одной из государств Европейского союза.
Австрийский рынок жилья сохраняет стабильность, удерживая цены на достаточно большом уровне. Цена квадратного метра в столице страны Вене в историческом центре города сейчас образовывает порядка €6200. В течение последних трех месяцев 2015 года цены на жилье в Австрии встали вверх на 2,4% относительно того же периода прошлого года. Количество снятых в аренду квартир в Австрии во время с первых трех месяцев 2014-го по первый квартал 2015 года увеличилось с 1522 до 1546 единиц.
Цена месячной аренды в целом по Австрии выросла с €465 в течение последних трех месяцев 2014 года до €473 в течение последних трех месяцев 2015-го. Устойчивый рынок Австрии предлагает инвесторам выбор между жилыми объектами Вены, приносящими ежегодный доход в размере от 4,5 до 5%, либо шале — коммерческими объектами лыжного сектора, доходность которых достигает 4% годовых.
Благодаря высокому уровню и развитой инфраструктуре безопасности Вена взяла звание одного из самых пригодных для жизни городов мира. Австрийские Альпы, чьи лыжные курорты являются популярным направлением для туристического отдыха, гарантируют инвестору фактически круглогодичную наполняемость. Четкое национальное регулирование австрийского рынка недвижимости и его рост в течении многих лет говорят о стабильном инвестиционном потенциале австрийских активов, находящих место в диверсифицированном портфеле больших инвесторов.
Выбирая направление для инвестиций, направляться, в первую очередь, обращать внимание на динамику рынка жилья, его устойчивость к кризисам и наличие национального контроля, не допускающего падений стоимости и резких взлётов жилых объектов. Выход на незнакомые рынки, подогреваемый смягчением ограничений для зарубежных клиентов и довольно низкими стоимостями, часто может оказаться неоправданным риском, что в следствии приведет к утрата капитала. Как и при с программами по оформлению «золотой визы» в обмен на инвестиции, политика «открытых дверей» в полной мере может оказаться одним из вариантов спасения падающего рынка, соответственно, потенциальный инвестор рискует появляться обладателем неликвидного объекта.
Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»
Об авторах
Игорь Индриксонс Indriksons.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
НЕДВИЖИМОСТЬ 2018 Какие конкретно НОВЫЕ Трансформации НАС ОЖИДАЮТ. Законы и все другое. ЗАПИСКИ АГЕНТА
