Процедура приобретения недвижимости в великобритании
Какую недвижимость в Англии разрешают брать чужестранцам. Какова роль юриста в этом ходе. Как забрать ипотеку. какое количество налогов нужно заплатить. И что приобретает на руки хозяин.
Обновлено 7 мая 2016 года.
Права зарубежных клиентов недвижимости в Англии
Законодательство Англии не предусматривает ограничений на приобретение недвижимости в собственность резидентами других государств. Завтраты на приобретение однообразны как для граждан страны, так и для чужестранцев.
Недвижимость в стране возможно покупать в свободное владение (freehold) либо долговременную аренду (leasehold). Свободное владение подразумевает, что и почва, и все расположенные на ней постройки находятся в собственности обладателя.
- Наблюдать актуальную подборку недвижимости в Англии.
При долговременной аренде право собственности распространяется лишь на строения, а почва передается от обладателя новому клиенту в аренду на долгий период – от одного года до 999 лет. При покупке направляться заблаговременно выяснять длительность аренды земельного надела. Маленький срок аренды может снизить цена объекта.
Сама арендная ставка на земельный надел рассчитывается не по рыночным показателям и есть скорее номинальной – от €60 до €600 в год.
На практике как правило между этими двумя статусами – freehold и leasehold – нет отличия. Законодательство строго защищает клиента, что при приобретении в leasehold возможно уверен, что обладатель почвы самопроизвольно не расторгнет соглашение аренды.
С чего начать приобретение недвижимости в Англии
Затевать стоит с определения параметров желаемой недвижимости. В зависимости от ваших целей — для собственного проживания либо для инвестиций — они смогут варьироваться. Необходимо осознавать различие между районами а также улицами, учитывать тип объекта, бюджет приобретения, наличие сада, гаража, этажность, удаленность публичного транспорта и т.д.
В случае если клиент не владеет достаточной информацией, то лучше предварительно побеседовать с агентом по поиску недвижимости.
- Просматривайте кроме этого: Обзор рынка недвижимости Лондона
В один момент с поиском дома либо квартиры стоит задуматься о выборе юриста, что будет вести сделку со стороны клиента, и подготовить финансовые средства, поскольку их наличие нужно будет дать уже в момент начала переговоров о покупке.
Возможность удаленного приобретения
Довольно часто недвижимость берут без личного участия клиента либо его представителей. В случае если объект выбран и заключено соглашение с продавцом, то начинают трудиться юристы. Вся переписка ведется по email, подписанные документы возможно послать курьером, личных встреч с продавцом нет.
По окончании выбора объекта
В большинстве случаев, в любой сделке по приобретению недвижимости участвует юрист. Дабы поручить дела юристу, нужно дать заграничный паспорт, документы, подтверждающие домашний адрес (счета за услуги ЖКХ, к примеру) и письмо из банка, удостоверяющее наличие средств на приобретение недвижимости либо кроме того превышающие ее цена.
Оплата сделки производится через юриста клиента, другими словами происходит цепочка транзакций. Клиент переводит деньги на счет собственного юриста, а он в сутки обмена договорами переводит задаток на счет юристов продавца. Те, со своей стороны, хранят деньги на своем счету до дня завершения сделки.
Необходимо подчеркнуть, что сейчас вопросу о происхождении денег уделяется громадное внимание, и данный момент уточняется еще при обращении к юристам. Дабы стать клиентом юридической компании, нужно дать документ, растолковывающий источник происхождения денег, применяемых для приобретения. Это возможно продажа имущества, бизнеса, вторых активов, наследство, заработная плат и т.д.
В случае если юрист удовлетворен объяснением источника доходов, то он заключает контракт об оказании юридических одолжений и сможет принять деньги для сделки на клиентский счет компании.
В сделке в большинстве случаев участвуют агент, реализовывающий недвижимость (его услуги оплачивает продавец); два юриста, оформляющие недвижимость – один со стороны продавца, второй со стороны клиента; сюрвейер (surveyor), которого назначает клиент для ее качества оценки и проверки недвижимости (по желанию). , если употребляется ипотека, сюрвейер назначается банком. В некоторых случаях клиент получает недвижимость через собственного агента, что занимается подбором объекта, подходящего под пожелания и заданные параметры. Эти агенты не реализовывают недвижимость, а лишь консультируют по приобретению.
Принципиально важно! Участие юриста и нотариуса в ходе оформления недвижимости не необходимы. Но в случае если нотариальные услуги не пользуются громадной популярностью, то к юристам обращается большинство, не смотря на то, что в законе это не закреплено. К помощи риэлторов прибегать кроме этого не обязательно.
Но согласно данным статистики около 90% сделок по продаже недвижимости происходит с участием риэлторов и юристов с обеих сторон.
Резервирование объекта
По окончании того, как объект приобретения отыскан, клиент (либо его представитель) делает продавцу предложение о покупке (offer). Данный документ оформляется агентом либо юристом клиента. Он не имеет юридической силы.
Именно на данной стадии согласовываются с агентом недвижимости условия резервирования. Тут учитываются готовность продавца, сроки оформления, состояние рынка и популярность объекта недвижимости.
Значительно чаще предложение о покупке, где указывается даваемый слово срок закрытия сделки, предлагаемая цена, денежная обстановка клиента. В случае если дом либо квартира берутся в долг, то нужно дать письмо из банка, обеспечивающее одобрение ипотечного займа, а вдруг употребляются индивидуальные средства, то требуется письмо из банка, подтверждающее их наличие.
Нужно осознавать, что при получения нескольких предложений о покупке, продавец довольно часто делает выбор, основываясь не только на предлагаемой сумме, но и на позиции, в которой находится продавец, и обеспечениях закрытия сделки.
Проверка состояния объекта
В то время, когда предложение о покупке принято продавцом, юрист клиента приобретает от юриста продавца пакет документов на недвижимость с целью проведения проверки информации о собственниках и записей в земельном кадастре. По итогам проверки он готовит отчет о правах владения, что предоставляется клиенту на изучение перед обменом договорами.
На протяжении юридической проверки клиент может заказать отдельную техническую и инженерную диагностику (survey) помещений для того, чтобы получить отчет о состоянии конструкций, использованных рекомендации и строительных материалах по нужным строительным работам.
Заключение соглашения купли-продажи
В случае если по итогам проверки клиент не меняет собственных намерений совершить приобретение, то подписывается соглашение купли-продажи и происходит обмен (подписывается два экземпляра). При обмене оплачивается задаток в 10% от цены, и сделка фиксируется. Отказаться от сделки по окончании подписания контракта весьма сложно.
, если клиент либо продавец все же желают выйти из сделки по какой-либо причине, то вторая сторона может "настойчиво попросить" депозит в 10% от цены, дополнительную компенсацию либо кроме того вынудить завершить сделку через суд.
В соглашении прописывается дата завершения сделки. В отдельных случаях обмен договорами и завершение транзакции смогут состояться в одинаковый сутки, но это лишь , если недвижимость приобретается без привлечения банковского финансирования. Дата завершения сделки не может быть поменяна по окончании подписания соглашения.
Вопросами чистоты состояния сделки и проверки недвижимости занимается только юрист клиента. Именно он взаимодействует с другими организациями и юристом продавца.
Необходимо подчеркнуть, что сделками с недвижимостью занимаются особенные юристы, conveyancers. Это особенная “каста”, их работа контролируется Обществом юристов Law Society. У каждой юридической компании имеется страховка, покрывающая страховые случаи, появившиеся благодаря людских неточностей.
государственная регистрация и Завершение сделки
На завершающем этапе сделки клиент переводит оставшуюся сумму на счет собственного юриста, с чьего квитанции переводятся деньги на счет юриста клиента.
Затем клиенту передаются права собственности, проводится оплата гербового сбора (stamp duty land tax). Регистрация приобретения осуществляется в Национальном управлении Англии по налоговым и таможенным сборам (HMRC), куда нужно послать свидетельство об оплате гербового сбора в Земельный Кадастр (Land Registry).
Регистрацию оформляет юрист клиента по окончании получения ключей и завершения сделки. В среднем она может занять от двух до 40 дней в зависимости от загруженности Земельного Кадастра.
Гербовый сбор
Наибольшим расходом при покупке есть гербовый сбор (Stamp duty), что рассчитывается в зависимости от цены и может быть около 15%.
Для физических лиц гербовым сбором облагаются сделки, сумма которых превышает €157 600 (для жилья) и €189 100 (для коммерческой недвижимости и земельных участков). Stamp duty выплачивается единоразово в момент совершения сделки как резидентами, так и нерезидентами страны.
Ранее вся собственность облагалась гербовым сбором по единой ставке, но с 4 декабря 2014 года гербовый сбор рассчитывается по прогрессивной шкале: его сумма зависит от отличия между установленным порогом и стоимостью недвижимости ставки.
Cтавки гербового сбора для физических лиц в Англии (жилая недвижимость), по данным сайта правительства Англии, составляют:
- 0% с первых €157 600 от цены недвижимости;
- 2% со следующих €157 600;
- 5% со следующих €851 000;
- 10% со следующих €724 900;
- 12% с оставшейся части цене (более €1,9 млн).
Так, при покупке недвижимости ценой €346 700, гербовый сбор составит €4720, либо:
- €0 с первых €157 600;
- €3150 со следующих €157 600;
- €1570 с оставшихся €31 500.
Для юрлиц при сделках с недвижимостью ценой более €630 400 гербовый сбор взимается по ставке 15%.
Что же касается Шотландии, то с 1 апреля 2015 года при покупке недвижимости гербовый сбор тут не взимается. Но, клиент недвижимости обязан уплатить Налог на сделки с строениями и землёй (Land and Buildings Transaction Tax), что кроме этого рассчитывается по прогрессивной шкале и образовывает от 2% до 12% от цены получаемого жилья.
Особенные условия выплаты гербового сбора
Особенный порядок уплаты гербового сбора используется при: приобретения двух и более объектов недвижимости у лиц, с которыми клиент пребывает в родственных либо партнерских отношениях, приобретения недвижимости в долевую собственность; перехода права собственности в следствии заключения брака, гражданского партнерства, развода, по завещанию либо к компании. Кроме этого гербовый сбор уплачивается по новым порогам и ставкам, в случае если недвижимость употребляется для:
- Сдачи в аренду в качестве коммерческой недвижимости;
- Строительства либо перепродажи;
- Проживания постояльцев на коммерческой базе;
- Сдачи в аренду в качестве жилья.
Так, в случае если цена сдаваемой в аренду недвижимости образовывает более €157 600, гербовый сбор уплачивается в размере 1% от отличия между порогом и стоимостью недвижимости €157 600. Все данные предоставлена на сайте правительства Англии.
С 1 апреля 2016 года гербовый сбор на приобретение второго жилья ценой от €50 270возрос на 3%, как для местных, так и для зарубежных клиентов.
Недавние трансформации
С апреля 2015 года в Англии вступил в воздействие новый налог на прирост капитала при продажи жилья физическими лицами-нерезидентами. Сейчас нерезиденты Англии должны платить налог на прирост капитала при продаже недвижимости в том же количестве, что и граждане страны. Трансформации не касаются корпоративных инвесторов.
Это новшество вводится для противодействия образованию пузыря на рынке недвижимости и для сохранения доступности приобретения жилья самими гражданами Англии.
- Просматривайте кроме этого: «Кошмары» английской недвижимости — Лондон
Правительство страны ожидает, что эта мера пополнит бюджет и устранит сложившуюся несправедливость, при которой резиденты облагаются налогом на прирост капитала в размере от 18% до 28% при продажи второго жилья. Необходимо подчеркнуть, что до недавнего времени чужестранцы были высвобождены от уплаты этого сбора.
С 1 апреля 2015 года в Англии изменилась и структура расчета налога на прирост капитала на недвижимость ценой более чем €2,5 млн. В случае если раньше вся недвижимость, имеющая цену от €2,5 млн, облагалась налогом 5%, то сейчас в воздействие вступила прогрессивная шкала налогообложения, в то время, когда недвижимость большей цене облагается и громадным налогом. Его ставка может быть около 12%.
Кроме этого с апреля в стране действует новая ставка ежегодного налога на прирост капитала для нерезидентов и (юридических лиц резидентов), являющихся обладателями недвижимости ценой от €2,5 млн. Она образовывает 28%.
Дополнительные затраты при покупке
Цена юриста в большинстве случаев образовывает 0.3-0.5% от суммы сделки. Кроме этого клиент оплачивает затраты юриста на регистрацию и сбор информации в Земельном кадастре (Land Registry). Эти затраты в среднем составляют €1250- 3700.
В случае если клиент трудится через агента по подбору недвижимости, то он оплачивает агентскую рабочую группу при заключении контракта приобретения (1-2%). Рабочая группа юристов образовывает менее 0,1% от цены недвижимости. Рабочая группа агента по продаже и услуги юриста, оформляющего продажу, оплачивается продавцом.
К необходимым, но не самым большим затратам относятся муниципальные сборы – около €500 при совершении приобретения. В случае если сделка проходит с привлечением кредита, то цена одолжений налогового консультанта, брокера либо банка образовывает примерно 0,5% от размера займа (но может доходить и до 2%).
Ипотека
Долгосрочный кредит в простом британском банке возможно забрать лишь, имея доходы в Англии и являясь ее резидентом. В случае если клиент – нерезидент, то возможно обратиться в private bank либо кредитное учреждение. предложения и Условия банков весьма различаются, но ставки на данный момент находятся в пределах 2-5%, для чужестранцев смогут быть чуть выше — 4,5-5,5%.
Любой случай рассматривается лично, но начальный взнос (депозит) будет выше, чем у граждан Англии. В большинстве случаев минимальный депозит для чужестранца образовывает от 30% до 40% и зависит от цены недвижимости.
Процедура приобретения разных видов недвижимости Приобретение вторичного жилья
Каких-либо изюминок либо сложностей тут нет. Все тонкости выясняет юрист.
Приобретение строящегося жилья
Строящаяся недвижимость в Англии кроме этого продается через агентства. Процесс весьма схож с приобретением вторичного жилья, но имеется одно исключение — невозможность зафиксировать дату завершения сделки. Оплата сделки по схожей схеме — 10% при заключении контракта и остаток при завершении.
В некоторых случаях застройщики оговаривают оплату по графику, привязанному к стадиям строительства.
Теоретически застройщик может обанкротиться и не завершить строительство, но практически в стране такое не случается.
Приобретение земельного надела
Процесс схож с приобретением жилья, но при последующем постройке принципиально важно учитывать особенности возведения строений в Англии. На участке должны быть совершены изучения (геологические, экологические, водные, локальные) на наличие ограничений для сноса либо возведения нового объекта по заданному проекту. Нужно взять planning permission (либо planning consent), т.е. разрешение на строительство и снос.
Это вопрос сотрудничества с местными властями, проектировщиками, архитекторами.
Существует огромное количество ограничений, каковые смогут быть связаны с исторической сокровищем дома, наличием защищаемых пород деревьев, птиц, животных на участке. Параллельно идет подготовка экономических обоснований строительства, количества строительства, которое возможно вести на данном участке (природные / ландшафтные ограничения, историческая значимость, обзоры, высоты, расстояния, выступы, углы обзора с соседними зданиями и т.д.).
Все стадии процесса, от получения и проекта всех нужных разрешений до окончания строительных и ремонта, смогут занимать в среднем от 1,5 до 2,5 лет в зависимости от различных факторов.
Дом, в большинстве случаев, обязан размешаться на месте ветхой постройки и не имеет возможности загораживать определенные углы обзора соседям, в случае если таковые имеются. Регламентируется применение стройматериалов. Запрещено выстроить ультрасовременное строение из бетона и стекла среди домов викторианской эры и тем самым нарушить сложившийся столетиями архитектурный ансамбль и единый стиль.
Проект может получить отказ в строительных работах с пометками: “через чур не британский” либо “через чур неестественный”, “через чур современный”.
Приобретение коммерческой недвижимости
Процесс схож с приобретением жилья, но имеется собственные нюансы. В частности, будет нужен юрист, специализирующийся на праве по коммерческой недвижимости. Еще одно отличие — гербовый сбор образовывает от 0 до 5%.
- Просматривайте кроме этого: Париж, Рим и Лондон как жемчужины европейской недвижимости
Права зарубежных клиентов недвижимости в Англии
Приобретение недвижимости не гарантирует получения ВНЖ либо гражданства страны. По новым правилам программы “Инвестор” (Tier 1 Visa Investor), лишь осуществление инвестиций в экономику (приобретение облигаций и акций) есть гарантией для гражданина статуса и предоставления резидента.
Минимальные вложения составляют €2,5 млн. За эту сумму английское ПМЖ возможно взять через пять лет, за €6,3 млн -через три года , за €12,6 млн — через два года.
Налоги на недвижимость
Ежегодный налог на недвижимость в Англии не предусмотрен. Вместо этого существует ежемесячный муниципальный сбор (council tax), размер которого зависит от цены недвижимости и от ответа муниципалитета. Жилой объект дороже €403 400 оценивается от €1100 до €3700 в год в зависимости от зоны и муниципалитета.
Самой большой статьей затрат при владении квартирой либо домом являются эксплуатационные затраты (service or maintenance charge). В большинстве случаев, раз в полгода управляющая компания либо ТСЖ собирает деньги на содержание и ремонт дома. Разброс стоимостей зависит от множества факторов: степень изношенности строения, техническая оснащенность, наличие либо отсутствие бассейна, консьержа и т.д. Наряду с этим цена затрат, примерно, равна от €37 до €180.
В эксплуатационные затраты не входит цена коммунальных платежей (utility bills), каковые составляют минимум €60 в месяц (это оплата за воду, электричество, газ).
Что касается совокупности штрафов для недобросовестных неплательщиков, то неоплата муниципальных налогов и коммунальных платежей угрожает несколькими предупреждениями и напоминаниями, каковые присылают из муниципалитета либо управляющей компании. В случае если оплата не последует, то задолженность берут через суд.
Налог на дарение и наследство
Налог на дарение и наследство (Inheritance tax) – прямой налог, которым облагается имущество и/либо финансовые средства при смерти обладателя. Плательщиком данного сбора есть наследник покойного.
Налог на наследство в Англии есть одним из самых высоких в Европе.
Им не облагается наследство, неспециализированная цена которого оценивается в €409 700. Все активы и имущество, оцениваемые в более высокую сумму, облагаются налогом в 40% (либо льготной ставкой 36%, которая используется в следствии благотворительного пожертвования).
С октября 2007 года для супружеских пар при смерти партнера необлагаемая база на дарение и наследство увеличена до €819 500, а с 2017 года вырастет до €1,3 млн.
Налогом облагаются:
- Имущество покойного, включая недвижимость, финансовые накопления, акции и т.д.;
- Подарки, сделанные покойным меньше чем за семь лет до смерти;
- Кое-какие активы, не пребывавшие в ярком владении покойного, но статус которых изменился по окончании его смерти (самый распространенный пример – пожизненное право на доходы с капитала, технически не принадлежавшего покойному).
Таким же налогом облагается подаренное имущество при жизни дарителя.
Три совета инвесторам, получающим жилье в Англии 1. Заручиться помощью экспертов – налоговых консультантов
Разобраться в налоговой совокупности Англии непросто. Обычно люди, переезжающие в страну на ПМЖ, сталкиваются с вопросами, ответить на каковые способен лишь специалист. Дабы не допустить нарушения законов Англии в сфере налогообложения, и не заплатить стране лишнего, направляться заручиться помощью проверенного налогового консультанта, лучше – представителя большой компании «с именем».
Так как иногда кроме того на бытовом уровне возможно совершить ошибку либо нечаянно совершить правонарушение.
Так, не все знают, что в Англии существует налог за просмотр телевизора (TV license). Но оплачивается он только в том случае, если клиент подключен к центральному телевидению, и программы идут в прямом эфире. В случае если телевизор употребляется только для просмотра фильмов либо программ в записи, то платить данный сбор не требуется.
Таких мелочей довольно много, а важные нарушения в Англии наказываются строго.
2. Определиться с формой собственности, заблаговременно взвесив все «за» и «против»
Обычно инвесторы уверены в том, что приобретение объекта на юрлицо окажет помощь снизить налоговые сборы, но это не всегда так. Приобретение жилья на компанию имеет целесообразность при инвестициях в пара активов. В случае если речь заходит о покупке одного-двух инвестиционных объектов для собственного применения, то цена обслуживания для юрлица может оказаться выше, чем сэкономленные средства от отличия в налогах.
3. Составить правильный бюджет приобретения с учетом всех налогов и платежей
Необычный «бизнес-замысел» окажет помощь избежать неточностей при приобретении недвижимости в Англии – стране со сложной совокупностью налогообложения. При содействии налоговых консультантов направляться совершенно верно просчитать все затраты, каковые уйдут на осуществление сделки, и – максимально совершенно верно оценить суммы, каковые потребуются на обслуживание недвижимости. В большинстве случаев, специалисты советуют иметь до 10% от суммы сделки в запасе.
За помощь в подготовке материала благодарим компании Henley & Partners и Domovoi Management ЛТД.
Prian.Ru
Англия | Приобретение жилья | Цены | Ипотека | Помощь страны
