Стоит ли привязывать стоимость квартиры к курсу доллара
Управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов проанализировал текущую обстановку на рынке и составил последовательность рекомендаций как для продавцов, так и для клиентов квартир
Эти советы касаются тех обладателей недвижимости, каковые реально желают реализовать собственный объект в срок от одного до четырех месяцев, а не просто поучаствовать в ходе продажи. Для любителей «потестировать» рынок вчерашней долларовой ценой этот материал возможно легко принят к сведению. Кроме этого он будет нужен клиентам с настоящими потребностями в приобретении элитной недвижимости.
Я использую два метода установления честной цены на данном этапе. Они в полной мере смогут трудиться совместно и дополнять друг друга. Один разрешает очень совершенно верно перейти в рубли, второй же выяснит актуальную долларовую цену объекта.
Самый несложный метод – это перевести цену на объект в рубли по заниженному курсу.
Так уже сделали практически все застройщики элитной недвижимости (более 70% из них). Опытные игроки рынка вправду признают необходимость аналогичных мер. У девелоперов имеется замыслы продаж, обязательства перед банками и подрядчиками, исходя из этого они не смогут позволить себе пребывать вне рынка.
Помимо этого, у большинства из них рублевые кредиты а также рублевые затраты. Они замечательно знают, что у нас доходы кроме того самой состоятельной аудитории формируются в основном в рублях. Доходы за последний год выросли далеко не у всех, вероятнее, у многих кроме того быстро снизились.
В случае если в свое время великие провидцы, желающие купить элитную недвижимость, и успели летом перевести все собственные накопления в доллары США, то на данный момент, разбирая обстановку, они не готовы платить по ветхим ценникам.
Более того, обладатели долларовых накоплений сейчас являются самыми циничными и пассивными игроками рынка – на предложение что-либо приобрести они ухмыляются и говорят, что готовы подождать еще, но имеется возможность, что дождутся лишь финиша света. Лишь меньшинство из них уже на данный момент выторговывает воистину огромные скидки в долларах у частных и застройщиков лиц, напуганных падением спроса.
Рублевый спрос, не успевая угнаться за дешевеющей национальной валютой либо дорожающим долларом, сметал рублевые же квартиры в осеннюю пору прошлого года во всех сегментах рынка. Однако скоро эти накопления будут израсходованы, а новые сформируются не скоро и, к сожалению, не у всех.
Застройщики переходили в рубли по направлениям от 37 до 45 рублей за американский доллар.
Подобным методом может поступить и личный обладатель недвижимости, в случае если желает отыскать клиента в ближайшие два – четыре месяца. Клиенты с настоящими целями с интересом разглядят такое предложение, но лишь в том случае, если долларовая цена была изначально рыночной по состоянию весну-лето 2014 года.
В случае если же долларовая цена была в свое время кроме этого завышена, а необходимо подчеркнуть, что так происходит с 80% предложений на вторичном рынке элитной недвижимости, то сперва нужно скорректировать долларовую цену до настоящей летней цены. За ориентир возможно забрать цену, которую вам предлагали летом, но вы тогда не дали согласие, – она будет самый близка к действительности.
Возможно кроме этого ориентироваться на цена ближайшей по времени продажи похожей квартиры в вашем доме либо районе, которую сможет посоветовать грамотный консультант. А какой использовать курс в диапазоне от 37 до 45 руб. за американский доллар – стоит решать на основании качества вашего объекта, его уникальности на рынке, конкурентной среды, состояния ремонта. Вот и целый секрет.
Второй метод чуть более сложен, но более нагляден с позиций экономики сделки.
Стоит опять исходить от настоящей долларовой цены на весенне-летний период. Умножаем ее на 35 руб. за американский доллар, а позже делим взятую сумму рублей на текущий курс американского доллара. Окажется долларовая цена, которая всецело нивелирует падение курса национальной валюты.
К примеру, настоящая цена объекта образовывает $1 млн , по курсу 35 руб. за американский доллар это эквивалентно 35 миллионов рублей. Курс американского доллара сейчас значится в районе 62 руб., делим 35 миллионов рублей. на 62 и приобретаем $564,5 тыс. Это низкая цена, на которую, в большинстве случаев, мало кто из собственников соглашается – понижение образовывает практически 44% в долларах. Но так рассуждают многие сегодняшние клиенты.
По таковой цене, вероятнее, объект достаточно скоро приобретут, если он не относится к категории чересчур своеобразных.
Это управление к действию для тех продавцов, у которых совсем нет времени ожидать. Располагающие хотя бы 3–4 месяцами должны учитывать в ценообразовании обесценивание рубля, другими словами инфляцию. Согласно данным из официальных источников она составила около 11% процентов за прошедший год. В действительности достигла величины в 15–25%, особенно для затрат состоятельной целевой аудитории.
Вот на это значение и направляться расширить взятую ранее сумму. Получается, что объект, настоящая цена которого составляла $1 млн, сейчас возможно реализован по цене в диапазоне $650–705 тыс. – так, падение образовывает30–35%. В этом случае уже возможно прийти к консенсусу с клиентом, а вот какую использовать корректирующую величину, нужно решать, как и в первом случае, на базе анализа конкретного объекта.
Из-за чего рублевая цена элитной недвижимости в кризис не падает, а растет?
Это тенденция, распознанная на базе наблюдений за кризисами 1998 и 2008 годов. Неизменно финансовый кризис был связан с снижением курсу российской нацвалюты, во второй половине 90-ых годов двадцатого века национальная валюта обесценилась в четыре раза, в 2008-м – в полтора. Неизменно падала рыночная цена активов, выраженная в долларах, приблизительно одинаково и в том и другом случае – на 30–40%.
За счет большей девальвации рубля во второй половине 90-ых годов двадцатого века цена в рублях выросла многократно, лишь за ней никто тогда не следил – рынок недвижимости был на 100% долларовым. А вот в конце 2008 года рублевая цена сперва быстро и необоснованно выросла за ростом американского доллара, а позже скорректировалась, но ее значение не опустилось ниже, чем до взлета.
Могу высказать предположение, что и сейчас картина складывается подобным образом, что подтверждается ценовой политикой застройщиков, каковые сначала оперировали рублевыми стоимостями в премиальном сегменте недвижимости. К примеру, компания «Дон-Строй» продемонстрировала большие темпы продаж на фоне увеличения рублевой цене квадратного метра в течение всего 2014 года. Действительно, в это увеличение еще входит повышение строительной готовности объекта.
Таковой составляющей нет на вторичном рынке уже готовых квартир.
Имеется ли исключения, каковые в долларах практически не снизились в цене?
Имеется, но это относится воистину неповторимых и редких объектов, за которыми кроме того на данный момент может находиться очередь. Но не всем продавцам стоит себе льстить по поводу собственных объектов. Подобные мысли, само собой разумеется, приятны, но нецелесообразны.
Пожалуй, это кроме того вредно для правильного принятия и планирования ответа.
Будет ли рынок дальше понижаться в долларах? Будет ли отскок и в то время, когда?
Правильный прогноз – дело неблагодарное. Тут все зависит от макроэкономики: цена нефти, санкции, курс американского доллара, уровень падения экономики и другое, непременно, влияет на рынок недвижимости.
В то время, когда курс американского доллара растет, цена в долларах будет понижаться, а разворот по доллару дает в большинстве случаев хороший сигнал для рынка недвижимости – «дно» рядом либо кроме того пройдено – пора инвестировать. Так было и по окончании 1998 года, в то время, когда американский доллар начал понижаться с 32 руб. где-то в 2000 году и дошел до 24 к августу 2008-го, так было и в апреле 2009-го после достижения уровня в 36 рублей – курс американского доллара начал корректироваться.
И в том и другом случае это были самые лучшие точки входа на рынок недвижимости. Инвесторы, не побоявшиеся учавствовать «в игре» в эти периоды, весьма не так долго осталось ждать, всего за два-три года, смогли удвоить собственные капиталы в долларах США.
А что будет с экономикой и самим долларом?
Данный вопрос в компетенции аналитиков и экономистов. Они постоянно угадывают рост либо падение курса с возможностью 50 на 50 – или американский доллар будет расти, или падать, как в известном смешном рассказе. Само собой разумеется, среди тысяч аналитиков постоянно найдётся тот, кто предугадает с точностью до доли процента, к тому же и за шесть месяцев до начала событий – таких позже будут именовать «гуру анализа».
Что касается рынка недвижимости, то он будет существовать в произвольных условиях. По крайней мере, пока имеется деньги и имеется потребность в комфортных жизненных условиях. Для каждого степень комфорта лична.
О времени выхода на рынок продажи либо приобретения нужно решать, исходя из финансового состояния и своих потребностей. Но не лишним будет напомнить о том, что уже на данный момент возможно выполнять взаимовыгодные сделки, а инвесторы со своей стороны смогут приобретать воистину королевские условия.
Денис Попов, специально для «РБК-Недвижимости»
Об авторах
Денис Попов Contact Real Estate Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
какое количество СТОИТ РЕМОНТ КВАРТИРЫ \
