Украина: всё менее доступное жилье
Правительство не предусмотрело бюджетного финансирования президентской программы «Дешёвое жильё». Оно желает перейти от механизма прямых дотаций к удешевлению кредитов.
Обитатели Полтавы 22 сентября собрались на праздничном открытии нового десятиэтажного дома. Как в период СССР, особенную помпезность событию придавало ожидание ответственного лица, в этом случае ? премьера Юлии Тимошенко. Она вручила ключи от квартир. Это первый дом, выстроенный в рамках программы «Дешёвое жильё». Хозяевами квартир стали сто семей сотрудников органов внутренних дел Полтавской области, каковые находились в квартирной очереди много лет.
Цена квадратного метра в новом доме составила около 650 долларов (на данный момент цена самых недорогих квартир в Полтаве ? около тысячи долларов за квадрат). Средняя площадь каждой квартиры равна 45–50 кв. м, соответственно, её цена составила 29–32 тыс. долларов.
Семьдесят процентов цены строительства дома оплатили новосёлы, а тридцать процентов, каковые по программе должно финансировать государство, компенсировали из бюджета города. Участвуя в праздничных мероприятиях в Полтаве, Тимошенко уже знала: денег на реализацию президентской программы «Дешёвое жильё» государственный бюджет на 2009 год не предусматривает. У премьера собственный замысел обеспечения соотечественников жильём, а полтавский вояж ? демонстрация намерений Тимошенко перехватить значимую для электората инициативу.
Правительство поставило блок
Собственную жилищную программу президент в первый раз огласил полтора года тому назад, а в ноябре 2007−го издал Указ «О мерах по постройке дешёвого жилья в Украине и улучшению обеспечения граждан жильём». Его мысль содержится в том, дабы удешевить возведение домов прежде всего за счёт бесплатного землеотвода местными властями. Помимо этого, в соответствии с указу, муниципалитеты должны были обеспечить подвод инженерных коммуникаций к строениям, выстроенным по программе.
Президент кроме этого предлагал Кабмину предусмотреть льготы для импорта строительных материалов, нужных для возведения типовых проектов домов, и применять недорогие отечественные строительные материалы. В документе предусматривалось, что клиент оплачивает 70% цене квартиры, а оставшуюся часть компенсирует государственный бюджет. Со своей стороны, Министерство строительства и регионального развития (Минрегионстрой) создало закон «Об обеспечении граждан дешёвым жильём».
В проекте выяснены и те, кто подпадает под статус нуждающихся в дешёвом жилье. Это граждане, среднемесячный совокупный доход которых не даёт права на получение социального жилья и доход которых не превышает четырёхкратного размера среднемесячной заработной платы в регионе.
Но программа «Дешёвое жильё» уже практически год существует только на бумаге. Проект законом не стал, он кроме того не вышел из стенку Кабмина из-за позиции Минфина. Согласно точки зрения помощника главы МинФина Дениса Фудашкина, практика раздачи условно-бесплатного жилья себя не оправдывает. Отечественное государство не имеет возможности дать его всем нуждающимся (это много тысяч людей) через механизм прямых дотаций.
Вместо этого, согласно точки зрения государственного служащего, оно должно создать условия, каковые разрешат гражданам обеспечить себя жильём самостоятельно.
Утопическая инициатива
Провал инициативы президента был в полной мере предсказуем кроме того без учёта позиции Министерства финансов. Неприятность в том, что президент, не имеющий прямого влияния на местные бюджеты, имел возможность только советовать региональным влияниям поступать так или иначе. В ответ на заявки Минрегионстроя о бесплатном выделении земельных участков посыпались отказы.
Такие большие города, как Луцк, Ужгород, Житомир, Львов, Ивано-Франковск, Ровно, Черкассы, Днепропетровск и Херсон, от участия в президентской программе отказались, аргументируя это отсутствием свободной почвы. Но кроме того в тех регионах, каковые не дали официального отрицательного ответа, её реализация точно столкнулась бы с проблемой иного характера. «Мы снова возвратимся к порочной практике землеотводов для ”собственных” либо за определённую плату госслужащим», ? вычисляет председатель совета директоров компании НСМ Group Андрей Заика.
Однако министерство и президент, возглавляемое лояльным ему человеком Василием Куйбидой, лоббировали идею прямых национальных дотаций под строительство дешёвого жилья. Минрегионстрой собирается на пилотных проектах отработать схемы его финансирования и возведения. Министр строительства и регионального развития объявил, что в рамках программы до Января этого года будет сдано пара домов.
Президентскую инициативу, вероятнее, заблокировали бы и застройщики. Так как доступность жилья свидетельствует строительство его по себестоимости. Застройщики такую цену вычисляют невыгодной, не обращая внимания на бесплатный землеотвод, оплаченные коммуникации, льготы на импорт строительных материалов и др. «Для чего строительным компаниям заниматься дешёвым жильём, в случае если проект изначально низкорентабельный?
Им удачнее приобрести у города участок, выстроить просторные и комфортные квартиры, реализовывать дороже и приобретать громадную прибыль», ? говорит директор агентства недвижимости «Планета» Юлия Зайвелева.
Программу планировали реализовывать сразу после внесения соответствующих трансформаций в госбюджет на 2008 год. Бюджетных денег так и не предусмотрели, а развивающийся рост инфляции и финансовый кризис лишь усугубили обстановку. В бюджет следующего года Ющенко советовал заложить субсидии на приобретение и строительство квартир не меньше 0,5% от ВВП (а это около пяти миллиардов гривен). Но таковой пункт в проекте главного денежного документа не показался.
Вместо этого правительство предусмотрело около восьми миллиардов гривен для предоставления ипотечных кредитов Национальным ипотечным учреждением (ГИУ) на 25–30 лет без первого взноса и с низкими процентами. Займы ГИУ заберёт под гос гарантии, что свидетельствует: любой невозврат по кредиту возвращать будет государство.
Кредиты не выручают
По сути, Тимошенко не отбрасывает президентскую концепцию о дешёвом жилье, но предлагает другой механизм её реализации ? не через прямые дотации, а посредством понижения ставок по ипотекам. Но таковой вариант решения проблемы кроме этого имеет огромный недочёт. Дело в том, что на данный момент жилья экономкласса строится через чур мало. Ежегодно его предоставляют малому количеству обитателей (в 2007 году — 20 тыс.), в то время как в очереди стоят более 1,3 млн семей.
При таких темпах человек сможет взять квартиру через 65 лет (и это не учитывая новых претендентов на получение социального жилья). Неприятность рынка жилья состоит не в отсутствии денег (в частности так её знают и правительство, и президент), а в низком предложении. Это ведёт к росту стоимостей и в итоге ? неспособности большинства трудящихся граждан покупать квартиры.
Малометражные квартиры, которыми правительство рассчитывает обеспечить очередников, на данный момент практически не строят. Удешевление кредитов разрешит бюджетникам инвестировать в простое жильё (экономкласса), в следствии чего спрос встанет и давление (при нынешнем понижении темпов строительства из-за кризиса) на рынок лишь усилится. Вместе с тем простые расчёты говорят о том, что и для очередников квартиры дешевее не станут.
К примеру, среднестатистическая заработная плата в сфере образования образовывает около 1300 гривен, в здравоохранении ? 1200 гривен. Доход домашней пары, трудящейся в этих сферах, — около трёх тысяч гривен (практически 600 долларов). Средняя цена квартиры площадью 100 кв. м (в отличие от социального жилья, малометражки в экономклассе видятся редко), к примеру, в той же Полтаве будет равна примерно 140 тыс. долларов.
Кроме того при условии того, что государство заплатит первый взнос в размере 30%, таковой семье для уплаты остальных 70% нужно будет изыскать практически 100 тыс. долларов. А оформление тридцатилетнего кредита на эту сумму и до экономического кризиса потребовало ежемесячных платежей не меньше 1000 американских долларов, что превышает месячный доход домохозяйства.
В следствии квартиру смогут позволить себе люди с доходом выше среднего, но их-то именно и не допустят к недорогим квадратным метрам. Они просто не подпадают под критерии предоставления дешёвого жилья. Круг замыкается.
От дешёвого к прибыльному
Мысль возводить большое количество недорогого жилья не нова. Первую программу строительства дешёвого жилья для рабочих с целевым нормативом в 21 кв. м на человека (в частности таковой метраж приходился несколько лет назад на одного украинца) ещё до революции создал Пeтр Столыпин. В первую очередь 20−х годов ХХ века, в то время, когда были введены очереди на улучшение жилищных условий за счет национальных средств, обстановка каждый год ухудшалась.
Системным решением проблемы стало массовое строительство в 60–70−х годах прошлого века. А лозунг перестроечных лет «Каждой советской семье ? отдельную квартиру к 2000 году» не был подкреплен механизмом реализации и потому был только декларацией.
«Кроме того в случае если программу всё-таки удалось бы запустить, то на рынке покажутся злоупотребления и мошенничество. И помощью страны воспользуются не нуждающиеся граждане, а друзья и кумовья родных к реализации программы людей», ? вычисляет почётный президент ОАО «Трест ”Киевгорстрой №1”» Алексей Омельяненко. И схема финансирования (прямое либо через удешевление кредитов) в этом случае неважна.
Специалисты уверены в том, что подобные программы изжили себя: строительство малометражных высоток ни к чему не приведёт. Как показывает мировая практика, застроенные зданиями с тесными квартирами районы часто через пара лет преобразовываются в гетто. Исходя из этого строить недорогое, дешёвое всем жильё ? это путь к созданию Гарлема, каким данный район Нью-Йорка был ещё в 80−е годы.
Одним из вариантов решения проблемы дешёвого жилья может стать строительство прибыльных домов, в которых арендодателем будет город. Для аренды возможно применять и жильё, предлагаемое на вторичном рынке. Так как дешёвой возможно не только квартира в новостройке, реализованная по определённой цене тем, кто имеет на неё первоочерёдное право.
Любой может выбрать: желает он стать хозяином квартиры либо съёмщиком муниципального жилья, цена на аренду которого значительно ниже рыночной. По такому пути пошли многие города Европы. Эти дома находятся на балансе города, и плата за временное пользование квартирами идёт не в карман частному лицу, а в бюджет города.
К примеру, 40–50% жилья Германии, Англии, некоторых других государств ? как раз арендное.
Государство может составить хорошую борьбу нынешним арендодателям-частникам и взять дополнительный источник пополнения бюджета. А при падении спроса на частные квартиры низкого класса упадут и цены на них. Так, неприятность обеспечения жильём прекратит быть компетенцией правительства, спустившись на уровень властей.
Возможностей для пиара топ-политиков станет меньше, а пользы для граждан ? больше.
Текст: Алена Кирьякова, Михаил Орлов
«Специалист Украина»
Дешёвое жилье в Украине: денег у страны на 100 квартир
