Время покупать… где?
Операторам, трудящимся с зарубежной недвижимостью, хорошо как мы знаем, что по-настоящему хороших новостей «оттуда» не поступает уже достаточно давно.
А восторженные статьи с примечательными заголовками при ближайшем рассмотрении довольно часто оказываются гимнами, прославляющими полупроцентный статистический рост последнего месяца, зафиксированный в каком-нибудь раздельно забранном сегменте рынка. Однако в этом сезоне имеется страны-фавориты, продемонстрировавшие в секторе real estate рост более чем на 8%.
Переоценка сокровищ
Английский Global Property Guide (основанный австрийским юристом Мэтью Монтегью-Поллаком), занимаясь изучениями рынков недвижимости 131 страны мира, применяет эти центральных банков и национальных университетов статистики, данные юридических и экономических организаций. Публикации «экскурсовода» сейчас особенно подкупают собственной откровенностью.
К примеру, раздел, посвященный рынку европейских недвижимости, начинается со слов: «на данный момент не наилучшее время для приобретений в Европе». Потом направляться обоснование: по окончании десятилетнего роста и последовавшего за ним падения европейская недвижимость все еще остается достаточно дорогой и с излишком новостроек.
Property Guide рекомендует не брать ничего, что дает менее 5% прибыли в год, и не брать в Восточной Европе, как самая чувствительной к кризису. Инвесторам рекомендуется возвращаться на рынок европейских не раньше, чем начнет восстанавливаться региональная экономика.
Неспециализированная картина, представленная в статистическом отчете за II квартал 2009 года, оптимистичной не выглядит: из всех представленных в таблице государств с середины 2007 года рост отмечен только в трех местах – Израиль, Китай и Швейцария (Шанхай). Нехорошие показатели за прошедший год – в Латвии (Рига), где цена на недвижимость «упала» на –60,81%, притом что 26,75% стоимости она утратила только за II квартал этого года. Такие значительные падения, непременно, кроме этого заслуживают внимания, но сам по себе негативный тренд стал привычным, исходя из этого намного больший интерес вызывают все же рынки с хорошей тенденцией.
Тут необходимо оговориться, что показателей роста для того чтобы порядка, каковые демонстрировал рынок на протяжении докризисного бума, на данный момент не отмечается кроме того на самых успешных рынках. Исключение образовывает только рынок Гонконга, где, по разным данным, был отмечен квартальный рост в 8,09–9,08%. Но и в том месте он до тех пор пока был только восстановительным, не перекрыв годовых падений, в итоге составивших 8%.
Уверенный рост цен на недвижимость за годовой период с июня 2008 года был зафиксирован в Израиле, где он составил 8,4% – самый большой показатель среди представленных в отчете государств. Во втором квартале 2009 года израильские стоимости выросли на 1,02%. В Швейцарии за год недвижимость прибавила к собственной стоимости 4,9%, с замедлением темпов роста во втором квартале – 0,09%. В китайском Шанхае за прошедший год цены выросли на 1,96% с повышением за три последних месяца в 2,09%.
Скорость увеличения, так, в том месте мало ускорились. Весьма незначительно, но все же «встал» Люксембург, продемонстрировав годовой «плюс» в 0,42%, из которых 0,37% пришлось на период с апреля по июнь этого года.
«Осмотрительный», обычно не перекрывающий значение годовых падений квартальный рост был отмечен в 14 государствах, если не принимать в расчет отрицательную величину, присвоенную Англии Земельным регистром, и учесть +1,78%, выставленные той же стране компанией Nationwide. На этом фоне было бы через чур храбрым делать заявления о тенденциях неспециализированного роста, но обратить внимание на государства, находящиеся в фаворитах этого перечня, все же стоит.
В том месте, где Восток видится с Западом
Израиль. Эта технологически развитая ближневосточная страна имеет сильно выраженную экспортно ориентированную и очень сильно зависимую от сырья экономику. Было бы логичным высказать предположение, что неприятности, появляющиеся благодаря кризиса на международных денежных рынках, прежде всего должны были показаться как раз у государств с таковой экономической структурой.
Однако глобальный кризис хоть и задел Израиль, но достаточно умеренно, о чем говорит хотя бы таковой показатель, как 8%-й уровень безработицы, в то время как в государствах Еврозоны, как информирует Eurostat, он сейчас находится на уровне 9,5%, а В США, согласно данным Министерства труда США, образовывает 9,7%.
Сравнительно не так давно Банк Израиля опубликовал прогноз развития израильской экономики, в соответствии с которому 1,5%¬го падения ВВП по результатам 2009 года уже не ожидается, а в 2010 году экономика увеличится на 2,5%. Обстоятельства таковой устойчивости возможно искать в структуре экспорта, стимулирующей приток инвестиций, кредитном рейтинге и других денежных показателях, но не последнюю роль в этом сыграл сам Банк Израиля, правильнее, его владеющий израильским и американским гражданством управляющий, доктор наук-экономист Стенли Фишер, личность которого представляется очень увлекательной.
Появившись в африканской Родезии, Стенли взял степени магистра и бакалавра в Английской школе экономики, а степень врача философии – в Массачусетском технологическом университете, где после этого какое-то время преподавал. Был шефом-экономистом Мирового банка и первым помощником главы МВФ. С 2002 года трудился в Citigroup, став ее вице-президентом.
Управляет Банк Израиля с 2005 года. За собственные научные труды имеет множество почетных степеней, а также есть почетным доктором наук Главного ВУЗа Санкт-Петербурга иАкадемии народного хозяйства при Правительстве РФ.
Фишер, как это видно сейчас, весьма предусмотрительно «сделал ставку на опережение», начав снижать учетную ставку ЦБ еще в марте 2008 года, стимулируя приток средств в настоящий сектор, тогда как Евробанк повышал ставку до самого финиша года, наоборот оттягивая финансовые ресурсы с рынка. За год учетная ставка в Израиле уменьшилась с 4,25% до 1% и снижалась до собственного исторического минимума в 0,5%, что послужило поводом для ироничных высказываний о том, что Фишер не так долго осталось ждать начнет приплачивать тем банкам, каковые берут у него деньги.
строительство и Промышленность, благодаря недорогим кредитам, взяли денежную подпитку, очень сильно (до 2,5–3%) уменьшился процент по ипотечному кредиту. Наряду с этим американский сценарий ипотечного кризиса в Израиле не предполагался по обстоятельству того, что в израильских банках существуют достаточно твёрдые условия ипотечного кредитования, требующие, не считая обязательств перед банком самого получателя, предоставления еще двух кредитоспособных поручителей и как минимум 25%¬го покрытия сделки личными средствами, тогда как в Соединенных Штатах «гарантией» выступал сам приобритаемый в ипотеку дом, а размер ипотечного кредита достигал 95% от цены объекта.
Так, Фишер был не из тех экономистов, которых на данный момент обвиняют в том, что они «проморгали» кризис. Само собой разумеется, принятые им меры нельзя назвать всецело универсальными – к примеру, в следствии усилившегося шекеля пострадали экспортеры, но главную задачу по стабилизации экономики его замысел выполнил, что самым ярким образом отразилось на рынке жилья, что The Global Property Guide выяснил в фавориты собственного перечня.
Примечательно, что сам ЦБ Израиля в недалеком будущем может кроме этого появляться участником большой сделки с недвижимостью. Тельавивское отделение банка Стенли Фишер предполагает разместить в средних этажах небоскреба, расположенного на проспекте Ротшильд. Новый банковский офис оценивается в $26,5 млн.
Разбирая состояние израильского рынка, нельзя игнорировать и политический фактор, что в конечном итоге опять-таки сводится к экономике. В следствии прошедших этой весной выборов пост премьера Израиля занял Биньямин Нетаниягу, как и Фишер, выпускник Массачусетского Гарвардского университета и технологического института, узнаваемый по прошедшей собственной каденции (1996–1999 гг.) действенными экономическими реформами. Реакцию представителей бизнеса на это назначение проиллюстрировала израильская биржа, которая перешла в уверенный рост, с марта по сегодняшний сутки увеличив значение главного промышленного индекса ТА¬100 практически в два раза, завлекая тем самым инвесторов самых различных направлений, среди них и real estate.
Отдел по оценке недвижимости при Министерстве юстиции представил эти за II квартал 2009 года, которые показывают, что цены на квартиры за данный период выросли в Хайфе на 9%, а в Иерусалиме и Телль-Авиве – на 2% и 1%. Средняя удельная стоиость 4¬комнатных квартир в этих городах составила соответственно $217,7 тыс., $358 тыс. и $464,8 тыс.
По окончании прошлогодней отмены режима пересечения границы с Россией большое влияние на рост стоимостей в сфере недвижимости начали оказывать граждане РФ, каковые, по итогам полугодового изучения специалистов интернационального агентства недвижимости Gordon Rock, лидируют среди зарубежных клиентов. На их долю приходится 37% сделок, в то время как участие французов в общем количестве рынка образовывает 26%, британцев – 19%, американцев – 10%, уроженцев Южной Америки – 5%.
Наглядным примером стало недавнее приобретение русским миллиардером двухъярусного пентхауса площадью 1100 квадратных метров в 23-этажной башне тель-авивского проекта Sea One на примыкающей к морю улице аЯркон. Приобретение номинировалась в шекелях, составив сумму около $29 млн, при примерной стоимости квадратного метра $26 тыс.
Золотой треугольник Янцзы
Китай с его населением в 1,3 млрд занимает ведущую плозицию в мире по численности. Думается логичным, что тут же находится самый большой в мире объект недвижимости – известная Великая китайская стенки.
Еще полстолетия назад эту страну именовали «несчастьем Азии», имея в виду бедность живущего в том месте населения, но уже 30 лет Китай остается одной из немногих государств с всевозрастающей экономикой, которая сейчас занимает 3 место в мире по величине номинального ВВП, выросшего по результатам второго квартала 2009 года на 7,9% (если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году). Согласно расчетам Мирового банка, рост экономики в этом году планируется на уровне 9%.
Страна очень сильно ориентирована на экспорт, выручка от которого образовывает до 80% всех валютных поступлений, и с учетом не совсем благоприятной всемирный конъюнктуры Китай имели возможность ожидать значительные трудности. Громадную роль в стабилизации китайской экономики сыграла Государственная программа стимулирования внутреннего спроса количеством $586 млрд, призванная компенсировать производителям утраты, которые связаны с уменьшением продаж на внешних рынках.
Политика «недорогих денег», перенаправленных через денежную совокупность в настоящий сектор, принесла в полной мере ощутимые результаты: изучение, совершённое компанией China Enterprise Confederation, продемонстрировало, что совокупная чистая прибыль 500 наибольших корпораций Китая в 2008 году достигла $171 млрд, тогда как подобный показатель ведущих американских компаний из перечня Fortune 500 составил около $99 млрд. Глобальный экономический кризис стал причиной тому, что прибыль китайских компаний в прошедшем сезоне снизилась только на 13,2% если сравнивать с 2007 годом, в то время как у американских компаний она упала в среднем на 85%.
Не обращая внимания на достаточно ровное положение в экономике, рынок недвижимости Китая сейчас показывал различную динамику – от 20–30%¬го подъема во время 2004–2005 годов, до плавного 5–6%-го падения в 2006-м и начале 2007 года, после этого снова перейдя в рост, достигший на своем пике, совпавшем с проведением Летней олимпиады в Пекине, 30%-го значения. С середины 2008 года темп повышения цен заметно упал, близко приблизившись весной этого года к нулевой отметке.
Китайский рынок весьма неоднороден, и тенденции в различных районах страны смогут очень сильно различаться. По всей видимости исходя из этого аналитики The Global Property Guide решили публиковать не средние по стране цифры, а показывать текущую ценовую динамику на примере Шанхая – промышленного, торгового и денежного центра, являющегося кроме этого самым большим в мире городом и морским «портом китайских миллиардеров». Не считая другого, Property Guide как ресурс для зарубежных инвесторов, без сомнений, учел и таковой момент, что Шанхай – город, наиболее удобный для зарубежных инвестиций как свободная экономическая территория, и в отличие от вторых китайских мегаполисов не имеет никаких ограничений на приобретение недвижимости зарубежными клиентами.
По статистике компании Shanghai Uwin Real Estate Information Services, продажи нового жилья в Luxury-сегменте, где цена за квадратный метр образовывает более 40 000 юаней ($5856), растут уже в течении полугода, а в августе они практически удвоились если сравнивать с прошлым месяцем, достигнув числа в 590 единиц жилья, по большей части в новых муниципальных проектах Star River и Bund House. направляться подчернуть, что за все первое полугодие в этом секторе произошло только 626 сделок. Эту динамику эксперты склонны растолковывать растущим внутренним спросом: считается, что обеспеченные китайцы, вкладывая деньги в элитные дома, так сберегают деньги от инфляции.
Однако кроме того таковой резкий рост числа продаж в сегменте элитного жилья не стал причиной увеличению стоимостей, средние показатели которых в сегменте жилья класса люкс, согласно данным все той же Shanghai Uwin, падали на 10% каждый месяц, остановившись на отметке в 53 300 юаней ($7804) за квадратный метр, что есть самым низким показателем с августа 2008 года.
Китайский университет по изучению индексов (в Шанхае) опубликовал доклад «Результаты анализа зарубежных инвестиций в китайскую недвижимость», что говорит о том, что зарубежные инвесторы по большей части вкладывают собственные средства в недвижимость в дельте реки Янцзы.
«Золотой треугольник Янцзы», где живёт около 80 млн человек и в который входят Шанхай, Нанкин и Ханчжоу, расположен около места впадения реки в Восточно-Китайское море.Часть этого района от общего размера инвестиций в Китай достигает 29%. На втором месте по инвестиционной популярности находится приморский район у залива Бохайвань с центральными городами Пекин и Тяньзинь, занимающий25%ю долю в зарубежных инвестициях.
Европейский выговор
Еще две страны, отметившиеся в перечне Global Property Guide годовым итоговым ростом, – Люксембург и Швейцария. Рынки недвижимости этих государств-членов Евросоюза объединяет то, что, в то время, когда у многих их соседей по региону происходил стремительный рост стоимостей, именно там его не было.
Швейцария, которую время от времени не в серьез именуют «страной, где ничего не происходит», всецело оправдала собственный имидж тем, что во время с 2000 года сейчас цены на недвижимость в том месте, с одной стороны, росли неизменно, с другой – ни разу в настоящем выражении не поднимались выше уровня 5%¬го годового роста. Частично это возможно растолковать высокой ценой самого жилья, среднее значение которого достигло в городских районах €7138 за кв. м, но значительно большее влияние на рынок, по всей видимости, оказал принятый 16 декабря 1983 года закон «Лекса Фридриха» (Lex Friedrich: Law and Ordinance on the Acquisition in Switzerland of Landed Property by Persons in Foreign Countries), ограничивающий приобретение жилья в собственность зарубежными гражданами.
В некоторых кантонах, таких, к примеру, как Женева и Цюрих, продажа жилья чужестранцам не разрешается, а в том месте, где это быть может, существуют квоты, определяемые местной администрацией. Коммерческая недвижимость продается и покупается без ограничений.
Люксембург, либо Великое Герцогство Люксембург, – самое малое государство континентальной Европы, площадь которого только в 1,8 раза больше площади Петербурга и в 2,4 раза больше площади, занимаемой Москвой, однако есть ответственным общеевропейским административным центром и одной из неофициальных столиц объединенной Европы. Тут размещены: секретариат Парламента EC, управление Европейского валютного фонда, Европейский трибунал, Европейская счетная палата и другие ведомства Европейского союза.
Вместе с Нидерландами и Бельгией страна входит в экономический альянс Benelux. В столице страны находятся около 1000 инвестиционных фондов и более 200 банков – больше, чем в любом втором городе мира. Недвижимость в Люксембурге достаточно дорогая: по оценке все того же Global Property Guide, средняя удельная стоиость квадратного метра образовывает тут €5376, но в плане доступности недвижимости Люксембурга для зарубежных инвесторов не существует никаких видимых неприятностей.
В отличие от вторых, представленных тут государств в годовой отрезок, начинающийся с середины 2007 года, рынок недвижимости Люксембурга продемонстрировал маленькой (3,97%) отрицательный рост, но в следующий год, как уже было сообщено ранее, мало вырос. В прошлые пара лет, согласно данным Национального статистического управления STATEC, рекордный для люксембургских частных домов рост стоимостей был зафиксирован в 2004 году, в то время, когда он с учетом поправки на инфляцию будет на уровне 10%, но уже через год темпы удорожания значительно снизились, составив 0,8%. После этого последовали годы достаточно скромного роста, завершившиеся 6%¬ным падением, сменившимся полупроцентным ростом последнего отчетного года.
Показатели, следствия и причины
Предшествующий кризису десятилетний всемирный подъем цен на недвижимость стал причиной образованию необычной всемирный «касты» опытных жилищных инвесторов. С теми же целями образовывались товарищества и многочисленные фонды. В какой-то момент эти люди, успевшие стать в собственном деле настоящими хорошими аналитиками и профессионалами, остались не у дел.
Возможно высказать предположение, что кто-то из них, пережидая «смутное время», пытается консервативно инвестировать собственный капитал, имея целью не столько получить, сколько сохранить заработанное ранее. При отсутствии других направлений инвестирования, таких как еще сравнительно не так давно упавшая и все еще банковские вклады и нестабильная биржа с их очень сильно «похудевшими» процентами, обладающие средствами люди прибегают к испытанному методу, вкладывая деньги в ликвидную недвижимость европейских «государств-сейфов». Именно это, "Наверное," демонстрирует осмотрительный рост Люксембурга и рынков Швейцарии.
Китай был в этом перечне, в первую очередь, вследствие того что в стране сохраняется весьма приличный экономический подьем, что стимулирует довольно большой внутренний спрос. В случае если в части коммерческой недвижимости для чужестранцев на этом рынке ограничений нет, то при покупке жилья в большинстве районов страны процесс тормозится запрашиванием особых разрешений, уже приобретённое жилье возможно применять лишь для собственного проживания, а если зарубежный обладатель задумает его реализовать, то ему нужно будет сделать это не раньше, чем через пять лет, в другом случае он будет должен уплатить антиспекулятивный налог. Все это, само собой разумеется, значительно осложняет коммерческие операции на рынке жилья для чужестранцев, исходя из этого в общем количестве сделок их часть до тех пор пока мала.
В Израиле, наоборот, часть зарубежных участников в сделках с недвижимостью традиционно высока. По различным оценкам в больших городах она колеблется в районе 20–25%, доходя в сегменте «премиум» до 35–40%. Так что тут зарубежные клиенты именно владеют нужным ресурсом чтобы «корректировать» внутренние стоимости.
Это, быть может, и происходит: еще до кризиса аналитики Forbes оценили израильский рынок, как самый перспективный на период ближайших пяти лет. Уже сейчас возможно заявить, что в кратковременной возможности, по крайней мере, они не совершили ошибку, либо как маловероятный, но все же вариант – нашлось достаточное количество инвесторов, прислушавшихся к авторитетным прогнозам солидного издания.
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Игорь Талерман, лицензированный риэлтор и обладатель агентства недвижимости «Талерман Надлан» (Израиль):
Игорь, по статистике израильского рынка недвижимости финиша 2008 – начала 2009 года получается, что в Израиле как словно бы не увидели тех кризисных падений, каковые взбудоражили рынки всей земли. Так ли это в действительности?
Возможно, не совсем это совершенно верно. В случае если отыскать в памяти октябрь прошлого года, то была такая обстановка, что угадать, каким будет вектор развития рынка недвижимости Израиля, никто из специалистов кроме того не пробовал. Из америки и Европы ежедневно приходили сообщения об очередном упавшем ипотечном банке, продажи квартир остановились фактически на всех строительных объектах.
Весьма неизвестное положение сложилось на рынке элитного жилья, ориентированного на зарубежные инвестиции. Но тревожное ожидание, на протяжении которого количество зарубежных клиентов существенно сократилось, достаточно скоро сменилось новым всплеском инвестиционной активности. Уже в первые месяцы весны менеджеры по продажам и риэлторы, трудящиеся на элитных проектах Телль-Авива, Герцлии и Нетании, отметили большое повышение общего числа сделок, а также достаточно больших.
Вы имеете возможность привести какието примеры?
Информация об отдельных заключенных соглашениях не всегда попадает в открытые источники, для многих клиентов очень нужно сохранение инкогнито, но неспециализированные количества продаж того периода впечатляют. Скажем, несколько «Тедар» всего за пара дней реализовала более половины квартир средней ценой $900 тыс. в эксклюзивном проекте-бутике «Баухаус» в тель-авивском квартале Цеала.
Проекты G и Sutin, расположенные в центре делового Телль-Авива, за один месяц реализовали пара квартир общей стоимостью более $15 миллионов. Не отставали от этих темпов новостройки Нетании, Хайфы и Ашдода.
В чем, по-вашему, обстоятельство для того чтобы неожиданного оживления?
Осознаёте, хоть элитный рынок недвижимости и живет по собственным законам и в громадной степени ориентирован на внешний спрос со стороны зарубежных инвесторов, но я уверен, что необычным толчком для его всплеска стало резкое повышение внутреннего спроса на простое, массовое жилье. А последнее, со своей стороны, связано с тем, что уменьшение уровня учетной ставки ЦБ не только удешевило ипотечные кредиты, но и заставило платежеспособные слои населения изымать из банков средства, хранение которых на депозитах стало невыгодным из-за низких процентов по сберегательным программам.
Неустойчивая обстановка на биржевых и денежных рынках стала причиной тому, что самым перспективным методом положить свободные деньги стала приобретение квартиры. Объединение строительных подрядчиков, со своей стороны, добавило этому процессу динамики неоднократными заявлениями о том, что количеств имеющегося нового строительства не хватает для удовлетворения нужного спроса.
И как развивались события дальше?
В итоге В первую очередь года пошло большое оживление рынка, которое вылилось в заметное увеличение стоимостей, в особенности на вторичное жилье в недорогих городах периферии, таких как Хайфа, Хадера, Ашкелон. Так, в Хайфе цены на кое-какие объекты, в частности 3–4-комнатные квартиры в зданиях с лифтом, расположенные неподалеку от моря, встали за шесть месяцев на 25–30%.
Ровно та же тенденция наблюдалась на рынке новостроек. В феврале самоё ярким событием на рынке нового жилья стали итоги особого мероприятия-ярмарки, совершённого строительной компанией «Гинди», на протяжении которого за пара часов были реализованы около 200 квартир неспециализированной ценой более $55 миллионов в проекте «Проспект» в Петах-Тикве, городе-спутнике Телль-Авива. Остальные 190 единиц жилья «ушли» к концу апреля.
Аналогичных примеров большое количество: в Северном Телль-Авиве маленькие проекты точечной застройки на 30–50 квартир реализовывались в первые две-три семь дней В первую очередь объявления о продажах. Согласно данным Центрального статистического бюро Израиля за первое полугодие 2009 года общее число реализованных квартир если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году выросло на 44%.
Эта обстановка не осталась незамеченной наибольшими экономическими изданиями и интернациональными аналитическими агентствами, каковые отметили хорошую высокую устойчивость и динамику роста рынка недвижимости в Израиле.
В следствии их оптимистичных оценок зарубежные инвесторы, многие из которых предпочитают сейчас не столько получить на спекуляциях с недвижимостью, сколько сохранить капитал, в очередной раз обратили внимание именно на Израиль. Я считаю, что это верное ответ, и они не будут разочарованы. Льготный режим налогообложения сделок при продаже жилья и высокая ликвидность рынка делают такие вложения надежными и высокорентабельными.
Олег Воробейчик, председатель совета директоров Neopolis ЛТД (Израиль):
Какие конкретно объекты в Израиле сейчас пользуются спросом русскими клиентами? Каковы цели приобретения, минимальные и большие суммы сделок?
Пользуется спросом жилая недвижимость до $600–650 тыс. Русские клиенты деятельно покупают квартиры в городах Ашдод, Бат Ям, в западной части Ришон-Лециона, Тель-Натании и Авиве. Минимальные суммы сделок – $220 000 (в Ашдоде), большие суммы сделок – в Телль-Авиве.
Четыре месяца назад гражданин Украины приобрел в Тель-Авиве пентхаус-триплекс площадью 1100 кв. м на морском берегу за $29 млн.
Среди зарубежных клиентов, среди них и российских, каковые ищут «элитку», весьма популярен пригород Тель-Авива – Герцлия-Питуах, что находится в 10 минутах на машине от Тель-Авива. В этом месте бюджет русских клиентов – $3–4 миллиона.
В чем обстоятельства роста израильского рынка в первом полугодии 2009 года?
Израильский рынок недвижимости не стал жертвой кризиса. Финансовая система весьма стабильная, банки выдают ипотеку всем платежеспособным клиентам до 80% от цены объекта, под 2–5% годовых на срок до 30 лет, что, без сомнений, стимулирует повышенный спрос.
В Израиле постоянная дефицит земель под строительство. Вместе с тем население всегда растёт, что повышает спрос на квартиры. Правительство страны осуществляет контроль 93% от всех земель и решает, в то время, когда, где и в каком темпе «разморозить» почвы под строительство.
Так, правительство поддерживает постоянный большой уровень стоимостей (за что всегда и попадает под критику).
95% израильского рынка базируется на неизменно активном местном спросе и лишь 5% – на зарубежном. Исходя из этого кризис повлиял лишь на элитную недвижимость, которую по большей части берут граждане Америки, Франции, России и Англии.
В Израиле весьма распространена приобретение квартиры в качестве инвестиций, многие имеют более одной квартиры.
Существует ли «русский» спрос на коммерческие объекты?
По большей части пользуются спросом объекты жилья, поскольку на нее самый большой спрос в стране. Вместе с этим попадаются иногда россияне, каковые готовы инвестировать средства в коммерческую недвижимость – по большей части в конторы и в торговые комплексы. Окупаемость вложений в коммерческую недвижимость – от 7,5% до 8,5% годовых, в редких случаях – до 9,5% годовых.
Каков ваш прогноз довольно предстоящего развития рынка недвижимости Израиля в кратковременной возможности?
Я прогнозирую предстоящий рост. Земельный недостаток тут ощущается весьма остро, а вооруженные конфликты в некоей степени и на непродолжительное время воздействуют лишь на города, каковые расположены на протяжении границ (через 3–4 месяца рынки в этих местах возвращаются к собственной активности). Также, банки не предполагают ухудшать условия выдачи ипотеки.
А выход из Америки стран и кризиса Европы в 2010–2011 годах приведет к возвращению зарубежных клиентов на израильский рынок.
Какую недвижимость вы бы дали совет сейчас купить в инвестиционных целях?
Я бы дал совет покупать недвижимость с возможностью на подъем стоимостей, в частности квартиры любого метража, расположенные до 500 метров от побережья и в радиусе 40 километров от Тель-Авива (Ашдод, Бат Ям, западный Ришон-Лецион, Тель-Авив, Нетания, Герцлия-Питуах). Мы деятельно трудимся во всех этих городах. Прибыль и атрактивность инвестиций заключаются в самом росте цен на недвижимость, а не в годовом проценте на сдачу квартир в аренду, что низкий для русского инвестора (от 4% до 7%).
Татьяна Фогт, управляющий директор российско-швейцарской компании Vostok-Zapad Group:
Татьяна, что вы сообщите о рынке недвижимости Швейцарии?
Швейцария сейчас есть самым стабильным местом в Европе, и каких-либо значительных ценовых колебаний тут не отмечается и не ожидается. Обстоятельство данной стабильности – в хорошем экономическом состоянии страны в течении нескольких последних практическое отсутствие и лёт «перегретых» цен на недвижимость. Необходимо помнить и о предпринимателях, для которых Швейцария увлекательна кроме этого с позиций удачных условий налогообложения для компаний.
С учетом запретительных мер, присутствующих в швейцарском законодательстве, на что реально может претендовать зарубежный инвестор?
В соответствии с швейцарскому закону, чужестранцы смогут брать жилую недвижимость лишь в определенных, в большинстве случаев туристических, регионах, к примеру: Берн, Граубюнден, Тичино, Валлиз и других, где имеются так именуемые квоты-разрешения на приобретение. Именно там и строят дома и апартаменты, предназначенные для отдыха, каковые смогут брать чужестранцы.
Данный рынок весьма четко регулируется законом «Об ограничении прав чужестранцев на приобретение земельных участков», и ежегодно на все 26 регионов, либо кантонов, выделяется всего около 1500 квот на приобретение. Наряду с этим должны соблюдаться условия, по которым жилая площадь реализуемого жилья не должна быть больше 200 кв. м, а земельный надел ограничивается 1000 кв. м. Эти квоты приобретают лишь те кантоны, каковые нуждаются в привлечении туристов и экономическом развитии.
О наличии квоты в регионе может проинформировать юридический департамент земельного реестра, или нотариус, регистрирующий сделку. Чужестранец может сдавать собственную недвижимость для отдыха в аренду, но не более чем 11 месяцев в году. Как минимум 20 дней эту недвижимость обязан применять сам хозяин, поскольку приобретение недвижимости для отдыха, как прописано в законе , предполагает, в первую очередь, собственное пользование.
Еще один принципиальный момент: законодательство Швейцарии разрешает чужестранцам перепродажу приобретённой недвижимости для отдыха не ранее, чем через 5 лет – чтобы не было ценовых спекуляций на рынке.
Что приводит к интересу у зарубежных клиентов?
В случае если сказать о клиентах из России, то они чаще покупают в Швейцарии апартаменты и дома для отдыха в туристических регионах на озерах, рядом с лыжными курортами и другими природными красотами.
Каков уровень стоимостей в стране?
Все зависит от региона. В кантонах Швиц и Берн, находящихся в центральной Швейцарии, жилые апартаменты стоят от 3500 €/кв. м, в кантоне Тичино (итальянской Швейцарии) цены за кв. м начинаютсяот €4000. Что касается известных лыжных курортов, то в том месте, к примеру в Кран-Монтана, недвижимость может стоить в пределах 8000–10 000 €/кв. м.
Текст: Константин Криницкий, Юлия Лозовская
Издание "Ваш дом за границей"
В то время, когда лучше брать автомобиль? Весна — лето — осень — зима
