Золотые пески со скидкой
Еще сравнительно не так давно, приобретя недорогую недвижимость в Болгарии, возможно было взять прибыль до 100% годовых. на данный момент это фантастика — кризис отменил рост стоимостей за последние три года. Но возможно приобрести дом по цене близкой к минимальной и ожидать, в то время, когда она опять начнет расти. А до тех пор пока наслаждаться солнцем и морем.
Обстановка с болгарской недвижимостью в кризис начинается в русле общемировых тенденций — стоимость уменьшаеться, предложение возрастает, спрос уменьшается. Для тех, у кого имеется деньги, это шанс купить хороший объект по адекватной цене. Но в каждой стране имеется собственные нюансы.
Болгария последние два года до кризиса деятельно притягивала инвесторов, завлекала большие капиталы и претендовала на звание европейского курорта. Вступление Болгарии в ЕС двояко сказалось на рынке недвижимости. "В первую очередь выросли цены. Инвесторы из "ветхого" Европейского союза ринулись на болгарский рынок, предполагая (и не всегда неправильно), что стоимости подтянутся до среднего по ЕС.
Но массовое строительство требует определенной подготовки, а болгарские власти, к сожалению, обычно производили обстановку с муниципальным планированием из-под контроля. В следствии наблюдаются неприятности с инфраструктурой — дефицит электрических мощностей, узкие дороги и т. д.",— говорит начальник регионального направления департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Петр Коваленко.
Но не обращая внимания на трудности, болгарская недвижимость приносила стабильный и в полной мере хороший доход. А инвестировав в этом государстве в недвижимость на Черноморском побережье, до кризиса возможно было взять до 100% годовых.
Действительно, согласно точки зрения специалистов, эта радостная пора закончилась еще в апреле 2007 года. на данный момент цены на побережье с уверенностью идут вниз — исходя из этого берут тут лишь те, кто желают купить "дачу у моря" для себя. "Обстановка на рынке Болгарии стабилизировалась — нет ажиотажного спроса со стороны инвесторов, в особенности международных. Иначе, стабильно хороший спрос так называемых дачников — россиян, каковые ищут дальнюю дачу в стране с ментальностью и похожим языком. В главной массе это семьи и пенсионеры с мелкими детьми",— говорит Петр Коваленко.
на данный момент преимущество Болгарии в ее низкой стоимости. Но у клиента появляется выбор — приобрести недвижимость в Болгарии либо за чуть громадную цена купить дом, скажем, в Черногории. Согласно точки зрения специалистов, недвижимость в этом государстве более эргономична и по чертям приближена к европейской. Президент инвестиционной группы SeSeGar Ирина Жарова-Райт отмечает: "Болгария все же напоминает советскую поговорку: "курица — не птица, а Болгария — не заграница".
Как ни пробовали маркетологи поведать клиенту о "златых" песках, пятизвездном сервисе и недорогом курортном жилье, к сожалению, всемирный финансовый кризис заметно отразился на недвижимости "новых" государств Европейского союза, и особенно Болгарии".
"В 2004-2006 годах приобретение через интернет недорогой если сравнивать с Португалией и Испанией курортной недвижимости британцами, ирландцами и немцами стала некой притчей. Приобретение по принципу "две квартиры берёшь, третья безвозмездно" создало ажиотаж и на отечественном рынке недвижимости.
Стремительный рост стоимостей — до 30% в год до 2007 года — позвал не только приток туристов-клиентов, но и развитие девелоперских проектов, хорошо застроивших все побережье от Варны до светло синий Море. Себестоимость строительства с отделкой, но без цены почвы в районе €500-560 за метр и продажа в диапазоне €1600-2500 разрешали тратить девелоперам огромные суммы на маркетинг и рекламу.
Но увы, кризис еще прошлым летом снизил поток туристов-клиентов на 40%, и по сей день, по разным данным, от 900 до 1500 безлюдных квартир в выстроенных проектах не находит собственного клиента ни среди европейцев, ни среди наших соотечествеников. Исходя из этого некоторым болгарским девелоперам приходится отдавать собственные проекты по себестоимости, дабы вернуть кредиты банкам. Но кроме того приобретя таковой объект, инвестору необходимо будет ожидать годы, пока он сможет взять хоть какую-то прибыль, поскольку рассчитывать на арендный рынок на курорте с сильно выраженной сезонностью не следует",— говорит Жарова-Райт.
Многие объекты на данный момент заморожены — исходя из этого риэлтеры рекомендуют брать недвижимость или на завершающих стадиях строительства, или на вторичном рынке. Застройщики стали охотнее предлагать разные бонусы — к примеру, льготные схемы оплаты с беспроцентной рассрочкой платежа по окончании окончания строительства. Но необходимо иметь в виду, что за счет ушедших с рынка нерезидентов из Великобритании и Скандинавии предложение увеличилось, но квартиры со вторичного рынка смогут быть не самого хорошего качества.
на данный момент цена квадратного метра в Болгарии образовывает €750-1500. Отдельные элитные проекты стоят €2000-4000 за кв. м, но их возможно пересчитать по пальцам. Предложения на первой линии моря начинаются от €1000.
Чем больше денег вы готовы израсходовать, тем ближе к морю и просторнее будет объект. "Цены в связи с кризисом упали до отметки 2006 — начала 2007 года, в среднем на 20-40%. самые дорогие районы — центр Варны и Софии, первая линия (точечная застройка) Золотых Песков (в том месте идет реконструкция отелей с продажей как апартаменты) и Солнечного Берега",— говорит начальник отдела зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова.
К примеру, за €20 тыс. возможно приобрести строящиеся студио-апартаменты в шаговой доступности от моря. В случае если искать с таким бюджетом объект на вторичном рынке, то это будут маленькие квартиры на Солнечном Берегу и в районе Бургаса, пригодные для проживания не надолго. Возможно отыскать объект кроме того за €4 тыс.
Действительно, при таких условиях под вопросом окажется удобство проживания в нем, а уж тем более выгодность инвестирования — это будет ветхий либо заброшенный дом с маленьким наделом земли в средней части Болгарии. В диапазоне от €50 тыс. до €100 тыс. возможно купить квартиру в новом комплексе либо на вторичном рынке неспециализированной площадью от 50 до 120 кв. м. На данный момент такие предложения в изобилии в курортных районах Золотые Пески, Бургас, Святой Влас, Несебр, Пампорово, Банско.
За €100 тыс. возможно приобрести односпальные апартаменты на 1-2-й линии, за €150 тыс.— двуспальные апартаменты на 1-2-й линии. По цене столичной квартиры возможно купить объекты класса люкс — пентхаус, таунхаус, виллу с отделкой "под ключ" с развитой внутренней инфраструктурой — бассейн, спа, фитнес, рестораны и др., в отдельных случаях — с собственным пляжем.
В Болгарии нерезиденту возможно инвестировать средства в любой тип недвижимости — как в личный либо многоквартирный дом, так и в коммерческую недвижимость. Единственное ограничение — почву в собственность возможно оформлять лишь на юрлицо (компании, каковые имеют хотя бы 1% болгарского капитала). Исходя из этого россияне по большей части интересуются апартаментами в комплексах с развитой инфраструктурой на первой-второй линии моря.
Самые популярные места: Солнечный Берег, Святой Влас, Созополь, Золотые Пески, Варна. Современные апартаменты в Болгарии, в большинстве случаев, продаются в комплексах с закрытой благоустроенной защищаемой территорией. Необходимое условие всех апартаментов — наличие бассейна, парковки и зелёной зоны.
Многие проекты обустраивают кроме этого игровые комнаты и детские площадки, спа, медицинские и процедурные кабинеты, рестораны, магазины и бары.
Как правило апартаменты сдаются с отделкой "под ключ". Время от времени в цену включены кондиционеры, встроенная корпусная мебель (в кухне и спальнях), электробытовое оборудование и меблировка. Нужно учитывать, что в приморских городах в большинстве квартир нет центрального отопления и горячей воды.
К примеру, в Варне центральным отоплением охвачены всего два маленьких квартала. Кроме этого в одно- и двухкомнатных квартирах нет ванных, а лишь душевые, и они неизменно объединены с туалетом. Отопление в квартирах электрическое.
Вода кроме этого нагревается бойлерами, имеющимися в каждой квартире, что отражается на плате за электричество.
Согласно точки зрения специалистов, перспективно вкладывать деньги не только в курортные центры, но и в софийскую недвижимость. "Именно там самый возможно скоро "отбить" израсходованные на приобретение деньги. В болгарской столице выгодно и просто сдавать в аренду, цены в том месте растут стабильнее всего. Кроме этого большой рост стоимостей так же, как и прежде отмечается на бальнеологических курортах.
Это относительно новое направление на рынке недвижимости Болгарии, и возможности у него достаточно радужные",— вычисляет генеральный директор агентства зарубежной недвижимости DOKI Валерий Барнинец.
Лыжные курорты стали жертвами кризиса посильнее, чем морские,— темпы строительства быстро сократились еще в прошедшем сезоне. Россияне в горах берут относительно мало, а англичане уже в прошедшем сезоне практически ушли из лыжных проектов. Действительно, понижение цены соизмеримо с тем, что отмечается на берегу моря — средняя цена квадратного метра, так же как и на берегу, колеблется в диапазоне от €700 до €1500.
По признанию специалистов, на данный момент подходящее время для приобретения недвижимости в Болгарии — цены в случае если и не достигли собственного дна, то максимально к нему приблизились. "На данный момент недвижимость в Болгарии неспешно корректируется в стоимости. В некоторых районах отмечается маленькая ценовая динамика в пределах 2-3%.
Но рынок Болгарии остается самым востребованным, и исходя из этого потенциал его высок кроме того в этих условиях",— уверен Валерий Барнинец. Согласно точки зрения Юлии Титовой, "количество предложений нового качественного жилья через год-два будет ограниченно (потому, что на данный момент сократились темпы строительства), а это значит, что сегодняшние инвесторы смогут выгодно реализовать собственную недвижимость, в то время, когда спрос снова вырастет".
Получая недвижимость в Болгарии, клиент должен быть готовым к дополнительным расходам, связанным с оформлением сделки,— в среднем эта сумма образовывает более 3% стоимости получаемого объекта. Самая большая трата — национальный тариф, что образовывает около 2% стоимости недвижимости. При сдаче комплекса в эксплуатацию принимающими органами подписывается особый акт, по окончании чего происходит передача недвижимости новому обладателю.
Приобретение недвижимости регистрируется в суде застройщиком. Суд выдает документ о собственности на недвижимость (нотариальный акт). Клиенту потребуется и еще один документ — Булстата (аналог российского ИНН) для уплаты налогов.
К данной сумме добавляется нотариальный тариф за заключение сделки, размер которого привязан к цене приобритаемого объекта: 450 левов (около €230) за собственность ценой до 100 тыс. левов (около €50 тыс.) и 1% стоимости за объект, приобретённый более чем за 100 тыс. левов. Составление нотариального акта обойдется в 400-500 левов (около €200-250), перевод этого документа — 100-150 левов (€50-70), регистрация собственности — 200-300 левов (€100-150).
По окончании оформления в собственность клиенту необходимо каждый год уплачивать налог на недвижимость, что в Болгарии не распространяется лишь на леса и обрабатываемую сельскохозяйственную почву. Обладатели имущества в двухмесячный срок со дня приобретения — приобретения либо завершения строительства — обязаны задекларировать его перед налоговой работой.
В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, стройматериалы, конструктивные изюминки, площадь, этажность, цена приобретения и т. п. Налогооблагаемой базой для компаний есть балансовая цена недвижимости, для частных лиц — цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой работой (цена апартамента, указанная по большей части контракте купли-продажи). Ставка налога однообразна для физических и юрлиц — 0,15% стоимости объекта.
В большинстве случаев, приобретя апартаменты в многоквартирных комплексах, возможно рассчитывать на обслуживание по сервисному контракту. "При покупке апартаментов подписывается сервисный соглашение. Простая плата по нему образовывает от €5 до €10 за квадратный метр в год, т. е. содержание квартиры площадью 70 кв. м обойдется хозяину в среднем в €500 за год. Эта сумма включает в себя уход за бассейном и садом, вывоз мусора, освещение в коридорах и на улице.
Так, голова не будет болеть ни о стрижке газона, ни о вылавливании листьев из бассейна, ни о трещине, неожиданно показавшейся в асфальтовом покрытии парковки, ни о бутылках, выставленных прекрасно погулявшим соседом в нескольких шагах от двери вашей квартиры",— говорит Юлия Титова.
электричество и Вода оплачиваются по счетчику. При обычном применении электричества и воды в апартаментах семья из четырех человек в теплый сезон заплатит не более €50 в месяц. Исходя из этого ежегодные затраты на содержание, к примеру, 70-метровой квартиры, включая налоги, составят около $850.
При покупке недвижимости в Болгарии направляться учесть одну мелкую изюминку: в объявлениях о продаже постоянно указывается лишь одна цифра — площадь самой квартиры плюс часть площади дома, "падающая" на эту квартиру (часть подъезда, лифтовой и пр.). От приводимой суммы площадь квартиры может составлять 70-80%. Дабы узнать, сколько же квадратных метров составит "площадь" в том смысле, что в это понятие вкладывают в Российской Федерации, потенциальный клиент обязан задавать вопросы об "совершенной площади", которая характеризует настоящий размер квартиры.
Создатель: Юлия Погорелова
издание Коммерсантъ "Деньги"
Золотые пески, Болгария. Пляжи, море, жилье, цены, дискотеки, клубы, аквапарк и монастыри
