Куда идут ставки аренды коммерческой недвижимости в 2015 году
Инвесторы в коммерческую недвижимость Москвы оказались под весьма замечательным давлением многих негативных факторов. Валентин Гаврилов, директор отдела маркетинговых исследований CBRE, в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» говорит о опасностях и рисках, стоящих в кризис перед девелоперами и инвесторами. Кроме этого в собственном материале создатель дает два среднесрочных сценария развития рынка коммерческой недвижимости Столичного региона и прогноз по ставкам аренды
В 2014 году инвесторы в коммерческую недвижимость Москвы оказались под весьма замечательным давлением. Предложение со стороны девелоперов продемонстрировало рекордные количества: 1,4 млн кв. м – в конторах, 0,7 млн кв. м – в торговой, 1,6 млн кв. м – в складской недвижимости.
Спрос, со своей стороны, был под постоянным давлением со стороны геополитических неприятностей и в конечном итоге упал на 20–25% относительно прогнозов, сделанных в конце 2013 года. Государство кроме этого не обошло сектор своим вниманием: изменение подходов к оценке кадастровой цене недвижимости – мысль, в принципе, верная – была реализованной в определенной мере несвоевременно.
Сильный негатив пришел кроме этого и с валютного рынка: 100%-ное ослабление курса рубля стало причиной тому, что часть затрат на аренду в выручке компаний, ориентированных на внутренний рынок, удвоилась. Конечно, что их активность по поиску более недорогих опций значительно возросла.
В условиях, в то время, когда вакансия составила 17% в офисном сегменте, 7% в торговой и 9% в складской недвижимости, возможности собственников удержать ставки аренды 2014 года были низкими. За весь год возможно констатировать понижение достижимых ставок аренды на 20–30% в долларовом выражении.
В следствии данной обстановке сходу пара групп инвесторов оказались в зоне риска, в то время, когда их операционные финансовые потоки по объектам недвижимости значительно приблизились либо уже были на отрицательной территории. Это собственники со организованной в последние два-три года долговой нагрузкой и имеющие следующие характеристики:
- Игроки с агрессивным левериджем: LTV (долг к цене строения) – 80% и более;
- Собственники строений с вакансией более 40%;
- Инвесторы, каковые не сумели переложить выросшие издержки по налогу на имущество на арендаторов;
- Заемщики с процентной ставкой более 7% по долларовым кредитам в сочетании с частичным влиянием какого-либо из вторых вышеуказанных негативных факторов.
Наученные кризисом 2008–2009 годов большая часть инвесторов и девелоперов сейчас проводили более осмотрительную экономическую политику и, к счастью, имеют еще запас прочности, дабы выдержать как минимум еще один раунд понижения ставок аренды.
К сожалению, таковой запас прочности может пригодиться уже в недалеком будущем. Чтобы выяснить это, достаточно взглянуть награфик, в частности: сравнение рублевого эквивалента годовой арендной платы (не учитывая налогов и операционных затрат) на примере контор класса А Прайм на протяжении прошлого и текущего кризисов.
Источник: CBRE
С теми либо иными оговорками данный пример иллюстрирует обстановку и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости.
Как видно из иллюстрации, главным различием между текущим и прошлым кризисом есть то, что на данный момент рублевый эквивалент арендной платы еще фактически не упал, не обращая внимания на понижение долларовых ставок на 25–30% против 50% в пике в 2008–2009 годах.
Эта обстановка имеет место в следствии того, что Российская экономика, в отличие от начала 2009 года, пока не показывает квартальное понижение на уровне 5–10%.
Главным риском для рынка коммерческой недвижимости на данный момент есть то, что в I полугодии 2015 года совокупный (включает потребительский) спрос под давлением инфляции и девальвации начнет уменьшаться в настоящем выражении. Этот компонент образовывает более 70% ВВП, что свидетельствует фактически автоматическое падение и самого ВВП.
Соответственно, интернациональные рейтинговые агентства (кроме действовавшего «на опережение» S&P) смогут отреагировать уже на февральскую статистику по розничному товарообороту и перевести суверенный рейтинг России из инвестиционного в спекулятивный. Это может позвать еще одну волну волатильности на денежном рынке и добавить негативных ожиданий.
В этих условиях предстоящее понижение долларовых ставок на 20–30% станет очень возможным. Падение возможно дополнительно усилено в том случае, если рубль продолжит слабеть относительно доллара США.
Этот сценарий все еще носит вероятностный темперамент и возможно как минимум смягчен либо кроме того отменен.
Для этого нужно понять, что эффективность инструментов экономической политики изменилась: еще сравнительно не так давно мало кто имел возможность себе представить отрицательные ставки, а прямой выкуп Центробанком «токсичных» активов клеймился как «эмиссионное кредитование» экономики. В контексте русском обстановке по окончании 100%-ной девальвации рубля уже стало неважным:
- отправится инфляция на спад во 2-м квартале 2015 года либо в 4-м;
- спровоцирует рост бюджетного недостатка дополнительную инфляцию либо нет.
В экономике уже действует замечательный фактор инфляционных процессов, преодолеть что не смогут ни повышенная главная ставка ЦБ РФ, ни бюджетная дисциплина.
Что принципиально важно, так это как очень сильно упадут зарплаты и как не допустить падения ВВП, которое еще более усилит понижение платежеспособности в стране и может создать спираль ослабления экономической активности. Индексы потребительской уверенности населения уже начали ускорять собственный падение в направлении уровней 2009 года.
Такие шаги, как индексация доходов бюджетников, понижение главной ставки ЦБ РФ, своевременная рекапитализация финансовой системы, введение необходимой продажи валютной выручки и ужесточение контроля за импортом, другие меры подобной направленности, в состоянии значительно смягчить будущие сложности.
Так, возможно выделить два главных среднесрочных сценария на рынке коммерческой недвижимости в 2015 году.
В первом сценарии экономика осуществляет «мягкую посадку» со понижением ВВП в диапазоне 2–3% либо менее. В этом случае возможно ожидать, что постепенное упрочнение курса рубля приведет к понижению рублевых затрат на аренду, а дополнительное понижение долларовых ставок с текущих уровней не превысит 10–15%.
В сценарии «твёрдой посадки» понижение ВВП может превышать 5%, что создаст предпосылки для падения ставок в долларовом выражении на более чем 20–30%.
Рублевый эквивалент цены аренды останется главным ориентиром для игроков и в первом, и во втором сценарии.
Свидетельствует ли это, что уже на данный момент арендаторам направляться ориентироваться на целевые ставки собственной аренды на 20–30% ниже текущих? Ответ: возможно пробовать, но направляться готовься к сильному сопротивлению собственников.
направляться осознавать, что этот уровень ставок будет очень неприемлемым для арендодателей с денежной точки зрения. Исходя из этого при негативного сценария на рынке усилится поляризация игроков. В качественных объектах понижение ставок будет происходить сложно и довольно медлительно. Самый скоро начнёт дешеветь аренда в тех активах, каковые владеют:
- менее транспортной доступностью и удачным расположением;
- техническими либо планировочными сложностями;
- высокими рисками заметного ухудшения и банкротства собственника качества техобслуживания строения;
- или новыми и опоздали организовать пул арендаторов.
Помимо этого, конечно, арендодателям невыгодно фиксировать низкие ставки на долгий срок, соответственно, часть соглашений длиной в один-два года будет расти. В другом случае арендаторам нужно соглашаться на более высокие ставки с учетом возможности их восстановления в среднесрочном периоде.
Так или иначе, «рынок арендатора» в I полугодии 2015 года подходит к собственному пику, по окончании чего предстоящее усиление переговорной позиции арендаторов уже не будет иметь сильного влияния на возможности собственников снижать ставки. Соответственно, приходит время быть эластичными обеим сторонам переговоров.
Валентин Гаврилов, специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Валентин Гаврилов CBRE Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
какое количество стоит аренда коммерческой недвижимости в различных городах России
